Die CRE-Begriffe, diewirklich zählen.
Ein kurzes, ehrliches Glossar der Gewerbeimmobilien-Begriffe, die in jedem Term Sheet, Mietvertrag und Underwriting-Memo auftauchen – für Entscheider geschrieben, nicht für SEO-Bots.
Investment & Finanzierung.
8 Begriffe in dieser Kategorie – klar definiert, aus echten Mandaten gespeist.
02.01 · #cap-rate
Cap Rate (Nettoanfangsrendite)
- Verhältnis aus jährlichem Netto-Mietertrag (NOI) und Kaufpreis einer Immobilie. Eine Cap Rate von 5,0 % bedeutet: bei 100.000 € NOI ein Kaufpreis von 2,0 Mio €. Standardgröße zum Bewerten und Vergleichen von Investments.
02.02 · #noi
NOI (Net Operating Income)
- Effektive Jahresnettomiete abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten – vor Finanzierung, Steuern und Capex. Wesentliche Größe für Cap-Rate, DSCR und Bewertung.
02.03 · #walt
WALT (Weighted Average Lease Term)
- Gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge in einer Immobilie, gewichtet nach Miete pro Vertrag. Treiber von Cashflow-Sicherheit und damit Kaufpreis: längerer WALT → niedrigere Cap Rate.
02.04 · #walb
WALB (Weighted Average Lease Break)
- Wie WALT, aber gerechnet bis zum nächsten Sonderkündigungsrecht statt bis zum Vertragsende. WALB ist die konservativere Sichtweise und damit der relevantere Wert für institutionelle Käufer.
02.05 · #core-core-plus-value-add
Core / Core+ / Value-Add / Opportunistic
- Vier Risikoklassen für CRE-Investments. Core: voll vermietet, prime, niedrige Rendite. Core+: leichte Risikofacette. Value-Add: aktive Wertsteigerung durch Nachvermietung/Umbau. Opportunistic: Development/Distressed mit hoher Renditeerwartung.
02.06 · #ltv
LTV (Loan-to-Value)
- Verhältnis von Fremdkapital zum Verkehrswert. Banken-Standard im deutschen CRE-Markt: 55–65 % LTV für Core, 60–70 % für Core+. Höhere LTV → höhere Eigenkapitalrendite, aber geringere Resilienz.
02.07 · #dscr
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
- NOI geteilt durch jährlichen Kapitaldienst. Banken-Covenant: 1,15× bis 1,30× je nach Asset und Lender. Bei DSCR < 1,0 reicht der Cashflow nicht für den Kapitaldienst.
02.08 · #off-market
Off-Market
- Verkauf oder Vermietung ohne öffentliche Vermarktung. Vorteil: Vertraulichkeit, weniger Wettbewerb, oft sauberere Preisbildung. Setzt einen Berater mit echtem Netzwerk und Mandantenzugang voraus.
Vermietung & Markt.
5 Begriffe in dieser Kategorie – klar definiert, aus echten Mandaten gespeist.
03.01 · #leerstandsquote
Leerstandsquote
- Anteil unvermieteter Fläche am Gesamtbestand eines Teilmarkts. Kennzahl für Marktanspannung: < 3 % gilt als sehr knapp (z. B. Prime-Office München), > 10 % als entspannt.
03.02 · #prime-rent
Prime-Miete (Spitzenmiete)
- Höchste am Markt erzielbare Miete für eine Top-Fläche in bester Lage und Top-Ausstattung. Wird üblicherweise auf das obere Quintil der jüngsten Abschlüsse bezogen und als €/m²/Monat angegeben.
03.03 · #incentives
Incentives (Mietanreize)
- Konditionen, die ein Vermieter zusätzlich zur Nominalmiete gewährt, um einen Abschluss zu sichern – mietfreie Zeiten, Ausbaukostenzuschuss (TI), Staffeloptionen. In schwächeren Märkten zentral; senken die Effektivmiete spürbar.
03.04 · #effective-rent
Effektivmiete
- Nominalmiete abzüglich der gewährten Incentives, umgerechnet auf die Vertragslaufzeit. Der ehrliche Vergleichswert für Mieter und Investoren – eine Nominalmiete sagt ohne Effektivmiete wenig aus.
03.05 · #service-charges
Nebenkosten (Service Charges)
- Umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die der Mieter zusätzlich zur Grundmiete trägt – Heizung, Strom, Reinigung, Wartung, Verwaltung. In DE üblicherweise per Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung.
Bewertung.
1 Begriffe in dieser Kategorie – klar definiert, aus echten Mandaten gespeist.
04.01 · #verkehrswert
Verkehrswert (Marktwert)
- Der wahrscheinlichste Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter freien Vermarktungsbedingungen erzielt werden kann. Maßgeblich für Bank-Beleihung und Bilanzbewertung; gutachterlich nach ImmoWertV ermittelt.
Flächen & Bauen.
2 Begriffe in dieser Kategorie – klar definiert, aus echten Mandaten gespeist.
05.01 · #bgf
BGF (Brutto-Grundfläche, DIN 277)
- Summe aller Grundflächen aller Geschosse – innen wie außen – gemessen an den Außenkanten der Außenwände. Standard für die Bemessung von Bauvolumen und Vergleich von Gebäudegrößen.
05.02 · #mfg
MF-G (Mietfläche Gewerbe, gif)
- Die offizielle Mietfläche für Gewerbeimmobilien gemäß der gif-Richtlinie MF-G. Schließt Nutz- und anteilige Verkehrsflächen ein. Maßgeblich für die Mietkalkulation und die Vergleichbarkeit von Angeboten.
Recht & Regulierung.
2 Begriffe in dieser Kategorie – klar definiert, aus echten Mandaten gespeist.
06.01 · #mehrwertsteuer-option
MwSt-Option im Gewerbemietvertrag
- Gewerbliche Vermietung ist in DE grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Mit der MwSt-Option (§ 9 UStG) optiert der Vermieter zur Steuerpflicht – Voraussetzung: der Mieter ist vorsteuerabzugsberechtigt. Standard bei Büro/Logistik, knifflig bei Healthcare.
06.02 · #energieausweis
Energieausweis (GEG)
- Gesetzlich vorgeschriebener Nachweis zur energetischen Qualität eines Gebäudes nach GEG. In Vermarktungsexposés zwingend anzugeben. Schlechte Klassen (G/H) reduzieren Käufer- und Mieterkreis spürbar.