Das Wichtigste in Kürze
- Quartal 2026 sank die Zahl der genehmigten Wohnungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 18,5 %, nachdem sie im Gesamtjahr 2025 gegenüber 2024 bereits um 23,5 % zurückgegangen war.
- Quartal 2026 einen Rückgang um 15,2 % Destatis.
- Die anschließenden Zinserhöhungen der EZB haben jedoch zusammen mit den stark steigenden Baukosten, die in Deutschland seit 2022 um 22 % zugelegt haben Deutsche Bundesbank, viele Projekte unwirtschaftlich gemacht.
- Quartal 2025 um 45 % unter dem Vorjahreswert.
Zunehmende Angebotsengpässe
Die Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland ist seit 2022 drastisch gesunken. Dieser Trend beschleunigte sich 2024 und lässt bis Anfang 2026 kaum Anzeichen einer Umkehr erkennen. Der anhaltende Rückgang schafft einen kritischen Engpass beim künftigen Immobilienangebot. Im 1. Quartal 2026 sank die Zahl der genehmigten Wohnungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 18,5 %, nachdem sie im Gesamtjahr 2025 gegenüber 2024 bereits um 23,5 % zurückgegangen war. Die Genehmigungen für Bürogebäude, die traditionell weniger stark schwanken, aber ebenso empfindlich auf wirtschaftlichen Gegenwind reagieren, verzeichneten im 1. Quartal 2026 einen Rückgang um 15,2 % Destatis. Damit wurden 2025 rund 180.000 Wohnungen genehmigt, deutlich weniger als der geschätzte jährliche Bedarf von 400.000 Wohnungen bulwiengesa.
Wohnungsmarkt: Die Lücke wird größer
Das Wohnsegment ist am stärksten betroffen. Historisch niedrige Zinsen förderten die Projektentwicklung und führten 2021 zu einem Höchststand bei den Genehmigungen. Die anschließenden Zinserhöhungen der EZB haben jedoch zusammen mit den stark steigenden Baukosten, die in Deutschland seit 2022 um 22 % zugelegt haben Deutsche Bundesbank, viele Projekte unwirtschaftlich gemacht. Projektentwickler stehen vor Finanzierungsproblemen und treffen auf zurückhaltende Kreditgeber. Das Transaktionsvolumen für Wohnbauland lag im 4. Quartal 2025 um 45 % unter dem Vorjahreswert. Dies deutet auf eine weitverbreitete Zurückhaltung bei der Initiierung neuer Projekte hin JLL. Dieser Rückgang wird den bestehenden Wohnungsmangel in den großen Ballungsräumen verschärfen und das Mietwachstum weiter antreiben. Die durchschnittlichen Spitzenmieten für Wohnungen in Berlin stiegen beispielsweise 2025 um 7,5 % auf 24,00 €/m² CBRE.
Büromarkt: Widerstandsfähigkeit der Angebotsseite unter Druck
Während hybride Arbeitsmodelle auf dem Büromarkt für Unsicherheit bei der Nachfrage sorgen, gefährden rückläufige Genehmigungszahlen nun auch das langfristig geplante Neubauangebot. Vom Zeitpunkt der Genehmigung bis zur Fertigstellung neuer Bürogebäude vergehen häufig 3–5 Jahre. Die anhaltenden Genehmigungsrückgänge von 2023–2026 werden sich von 2026–2031 in einem stark eingeschränkten Neubauangebot niederschlagen. Dies betrifft insbesondere hochwertige, ESG-konforme Büroflächen, die bei Mietern weiterhin stark gefragt sind. Die Leerstandsquoten für erstklassige Büroflächen bleiben in den Kernmärkten vergleichsweise niedrig: Im 4. Quartal 2025 lagen sie in Frankfurt bei 4,2 % und in München bei 3,5 % Colliers. Ein Mangel an neuen, hochwertigen Projektentwicklungen könnte zu einem zweigeteilten Markt führen, auf dem die Mieten für moderne und ältere Bestände deutlich auseinandergehen.
Politischer und wirtschaftlicher Gegenwind
Staatliche Initiativen wie die Wohngipfel konnten den Trend weitgehend nicht umkehren. Bürokratische Hürden, komplexe Planungsverfahren und regulatorische Änderungen schrecken Projektentwickler weiterhin ab. Inflationsbedingte Preissteigerungen bei Baustoffen und Arbeitskosten schmälern die Projektmargen zusätzlich. Der vdp meldete für das 1. Quartal 2026 eine weitere Verschärfung der Kreditvergabestandards für Gewerbeimmobilien, wobei die Verschärfung bei Projektentwicklungsfinanzierungen netto 8 % betrug vdp Research. Die Anlegerstimmung bleibt zurückhaltend. Dies spiegelt sich in steigenden Spitzenrenditen für Entwicklungsobjekte wider, die inzwischen im Durchschnitt zwischen 5,5 % und 7,0 % liegen, ein Anstieg um 150–200 Basispunkte seit 2022 Savills. Dieses Umfeld hemmt spekulative Projektentwicklungen und begünstigt Strategien, bei denen entweder auf Bestellung gebaut oder gezielt ein hochwertiges, langfristig gehaltenes Bestandsobjekt entwickelt wird.
Was dies für Eigentümer und Investoren bedeutet: Rechnen Sie angesichts des stark eingeschränkten künftigen Angebots mit anhaltendem Mietwachstum und sinkenden Kapitalisierungszinssätzen für bestehende, hochwertige Wohnimmobilien und ESG-konforme Büroimmobilien.
AI-generiert, redaktionell geprüft. Briefings werden von neospaces-Research-Modellen aus aktuellen Marktdaten erstellt und vor Veröffentlichung von einem Broker geprüft.