Einzelhandel in deutschen Innenstadtlagen: Frankfurts und Stuttgarts Nebenlagen

Zeil und Königstraße: erste Lagen, im internationalen Vergleich niedrigere Mieten

Die Frankfurter Zeil und die Stuttgarter Königstraße sind die dominierenden innerstädtischen Einzelhandelslagen ihrer jeweiligen Städte, mit den höchsten Passantenfrequenzen und dem breitesten Mietermix. Die Spitzenmieten auf der Frankfurter Zeil liegen bei rund 240–270 EUR/m²/Monat, auf der Stuttgarter Königstraße bei 190–220 EUR/m². Damit bleiben sie deutlich unter den Spitzenwerten der prestigeträchtigen Lagen in München mit 300 EUR und Berlin mit 290 EUR, wie Cushman & Wakefield berichtet. Die aktuelle Analyse der DZ HYP laut DZ-HYP-Pressemitteilung nennt Einzelhandelsspitzenmieten von 190 EUR/m² in Stuttgart bis knapp 300 EUR in München und einen Durchschnitt von 250 EUR/m² über die Top-7 hinweg. Der DZ-HYP-Bericht 2026 prognostiziert für Frankfurt stabile bis leicht steigende Spitzenmieten, während für Stuttgart ein unverändertes Niveau erwartet wird. Beide Städte zeigen eine selektive Erholung statt eines breiten Aufschwungs.

Die Frankfurter Zeil profitiert von ihrer Funktion als zentrale Fußgängereinkaufsstraße, die Konstablerwache, Hauptwache und das Einkaufszentrum MyZeil verbindet. Die beiden großen Einkaufszentren auf der Zeil, MyZeil und Galeria, bilden Ankerpunkte der Passantenströme. Die Stuttgarter Königstraße führt vom Hauptbahnhof durch die Innenstadt zum Schlossplatz. Die rund 1,2 km lange Fußgängerachse zieht sowohl Pendler als auch Touristen an. Beide Straßen profitieren von hohen, durch den öffentlichen Nahverkehr getragenen Passantenfrequenzen, die sich in der Erholung nach der Pandemie als struktureller Vorteil erwiesen haben.

Die Passantenfrequenzen erholen sich, aber ungleichmäßig

Die Passantenfrequenzdaten belegen die Erholung. Laut JLL zur Dynamik des deutschen Einzelhandelsmarkts erreichen oder übertreffen die Spitzenlagen der Top-7 inzwischen wieder das Niveau vor der Pandemie, während Nebenlagen in denselben Städten weiterhin 10–20 % unter dem Niveau von 2019 liegen. Auf der Frankfurter Zeil entsprach die Passantenfrequenz 2025 ungefähr dem Stand von 2019, mit stärkeren Spitzen an Wochenenden und durch den Tourismus. Die Schließung mehrerer großer Warenhausstandorte in den Jahren 2023–2024 im Zuge der Galeria-Insolvenzphasen führte zu vorübergehenden Frequenzrückgängen, die inzwischen durch neue Einzelhandelskonzepte und Gastronomie ausgeglichen wurden.

Die Goethestraße, Frankfurts Luxusachse und Deutschlands drittstärkst frequentierte Luxuseinkaufsstraße, zieht weiterhin Premiummieter an und erzielt in ihrer Spitzenmikrolage Mieten von über 380 EUR/m². Sie bildet einen strukturell anderen Markt als die Zeil. In der Goethestraße befinden sich Flagship-Stores von Hermès, Tiffany, Cartier und Louis Vuitton. Die Passantenfrequenz wird von der inländischen Luxusnachfrage sowie dem starken Zustrom asiatischer und nahöstlicher Touristen über den Frankfurter Flughafen getragen. Die Stuttgarter Königstraße zeigt eine ähnliche Zweiteilung: Der zentrale Abschnitt zwischen Schlossplatz und Hauptbahnhof entwickelt sich besser als die äußeren Verlängerungen; die höherwertig positionierten Mikrolagen Stiftstraße / Calwer Straße erholen sich schneller als der auf den Massenmarkt ausgerichtete Kern der Königstraße. Das neu entwickelte Dorotheen Quartier neben der Königstraße hat einen kleinräumigen Schwerpunkt für Premium- und Erlebnisangebote etabliert, der von kaufkräftiger Laufkundschaft profitiert.

Nebenlagen und ihre strukturellen Herausforderungen

Die tiefer liegende Herausforderung betrifft die Nebenlagen. Standorte wie die Frankfurter Schillerpassage, die Liebfrauenstraße und Teile der Berger Straße sowie der Stuttgarter Marktplatz / die Eberhardstraße und die Marienstraße bleiben strukturell schwach. Nach Schätzungen lokaler Makler liegen die Leerstandsquoten bei 12–18 % und die Angebotsmieten 30–40 % unter dem Niveau der Spitzenlagen. Viele dieser Standorte waren tragfähig, als Einzelhändler noch breite Filialnetze über mehrere Straßen hinweg unterhielten. Mit der Portfoliokonsolidierung verlieren Nebenlagen ihre Ankermieter, und ganze kleinräumige Standortcluster büßen Passantenfrequenz ein.

Zu den Möglichkeiten einer Neupositionierung zählen die Umwandlung in gemischt genutzte Immobilien mit Wohnungen in den Obergeschossen und Gastronomie oder Erlebnisangeboten im Erdgeschoss sowie die Umnutzung zu Praxisräumen oder Flächen für Wellness- und Dienstleistungsanbieter. In der Frankfurter Schillerpassage wurden zuletzt mehrere Einzelhandelsflächen in Praxisräume umgewandelt. Kieferorthopädische Praxen, Kinderwunschkliniken und Anbieter ästhetischer Medizin konzentrieren sich in diesen Bereichen, zahlen hohe Quadratmetermieten und benötigen zugleich kleinere Flächen. Die DZ-HYP-Studie zu den regionalen Immobilienmärkten stellt ausdrücklich fest, dass der Anteil attraktiver Einzelhandelsimmobilien schrumpft und sich die Nachfrage auf weniger, dafür attraktivere Standorte konzentriert.

Stuttgarts Nebenlagen stehen vor einer zusätzlichen Herausforderung: Der hohe Grundsteuerhebesatz der Stadt für Gewerbeimmobilien erhöht die Betriebskosten gegenüber Frankfurt und München. Für viele Mieter entspricht diese zusätzliche Belastung 5–10 % der Nettomiete und drückt die Angebotsmieten in schwächeren Straßen weiter. Eigentümer von Einzelhandelsgebäuden mit mehreren Mietern in zweitrangigen Lagen müssen prüfen, ob sie Genehmigungen für eine Nutzungsänderung zu Wohnen oder Hotel anstreben sollten, bevor die Leerstandsquoten in den Nebenlagen weiter steigen.

Investmentmarkt und Preisniveau

Spitzenobjekte auf der Zeil und der Königstraße werden zu Renditen von 4,5–5,0 % gehandelt. Diese liegen niedriger als Ende 2023, aber deutlich über den Vergleichswerten der Münchner Kaufingerstraße und der Berliner Tauentzienstraße von 3,8–4,2 %. In den innerstädtischen Einzelhandelsnebenlagen von Frankfurt und Stuttgart liegen die Renditen weiterhin bei 6,5–8,0 %. Darin spiegeln sich sowohl Vermietungsrisiken als auch die begrenzte Bonität der Mieter wider. Prestigeträchtige Luxusobjekte in der Goethestraße werden zu 4,0–4,5 % gehandelt und liegen aufgrund der hohen Bonität internationaler Luxusmieter näher an den Vergleichswerten aus München und Berlin.

Das Investmentvolumen im Einzelhandel der Top-7 erholt sich. Laut Colliers City Survey Q1 2026 zieht der Einzelhandel nach mehreren Jahren mit Nettoverkäufen wieder neues institutionelles Interesse auf sich. Die Umwandlung schwächerer Einzelhandelsobjekte in gemischt genutzte Immobilien bietet die größten Wertsteigerungschancen. Die Projektpipeline in den Nebenlagen von Frankfurt und Stuttgart umfasst mehrere Standorte mit Potenzial für Büro- und Wohnnutzungen, deren Bewertung nach einer Umnutzung um 30–50 % steigen könnte. Ausgewählte Transaktionen von Spitzenobjekten auf der Zeil / Königstraße mit langen gewichteten durchschnittlichen Restmietlaufzeiten bleiben für sicherheitsorientierte Investoren attraktiv, insbesondere bei hoher Bonität internationaler Mieter.

Das Käuferprofil unterscheidet sich von dem prestigeträchtiger Objekte in München und Berlin: Erstklassige Einzelhandelsimmobilien in Frankfurt und Stuttgart ziehen mehr deutsche institutionelle Käufer wie Spezialfonds und Versorgungswerke und weniger grenzüberschreitend investierende Kapitalanleger an. Dies spiegelt die Einordnung der beiden Städte in die zweite Standortkategorie wider. Vermögensverwaltungsgesellschaften wohlhabender Familien aus Süddeutschland sind besonders in Stuttgart aktiv, während Frankfurt stärkeres institutionelles Interesse verzeichnet. Einzelobjekttransaktionen zwischen 30–100 Mio. EUR bilden den bevorzugten Größenbereich. Größere Transaktionen sind aufgrund der fragmentierten Eigentümerstruktur des Einzelhandelsbestands selten.

Fallstudien zu Neupositionierungen für gemischte Nutzungen aus den Jahren 2025–2026 zeigen das Wertsteigerungspotenzial: Frankfurter Umnutzungen für Büro- und Wohnzwecke in zweitrangigen Straßen erzielen typischerweise Renditen auf die Gesamtinvestitionskosten von 5,5–6,5 %, gegenüber Verkaufsrenditen von 3,8–4,2 % für stabilisierte Wohnobjekte. Daraus ergibt sich eine Entwicklungsprämie von 130–250 Basispunkten. Auch Hotelumnutzungen in zentralen Lagen sind rentabel, wobei Betreiberpartnerschaften mit Premier Inn, Motel One und B&B Hotels die Finanzierung erleichtern.

Zum Gesamtbild des Einzelhandels in Frankfurt und Stuttgart gehören auch Einkaufszentren und Einzelhandelsstandorte außerhalb der Innenstädte, die vor eigenen strukturellen Herausforderungen stehen. Etablierte Einkaufszentren wie MyZeil in Frankfurt und Mailänder Platz / Milaneo in Stuttgart bleiben zentrale Anlaufpunkte, doch zweitrangige Zentren verlieren an Bedeutung. Eigentümer von Einkaufszentren der B-Kategorie prüfen in großem Umfang Neupositionierungen für gemischte Nutzungen mit Wohnen, Gesundheitsversorgung und Bildung. Die Umwandlung von Einzelhandelsobjekten in gemischt genutzte Immobilien dürfte im Zeitraum 2026–2028 zu den dominierenden Wertschöpfungsstrategien für Einzelhandelsimmobilien in beiden Städten zählen.

Vermietungsstrategien in Frankfurt profitieren von der großen Zahl der im Finanzdienstleistungssektor Beschäftigten: Die Gastronomieumsätze je Quadratmeter im Mittags- und Abendgeschäft gehören zu den höchsten in Deutschland und ermöglichen hohe Gastronomiemieten auf der Zeil sowie entlang von Steinweg / Großem Hirschgraben. In Stuttgart folgt die Vermietung einer anderen Logik. Hier sind der stärker auf das Wochenende konzentrierte Tourismus und die Einkaufsnachfrage von Familien maßgeblich, wobei Einzelhändler Mehrzweckformate bevorzugen, die Bekleidung, Accessoires und Lifestyle-Produkte auf einer Fläche vereinen.

Der Trend zur Umwandlung von Einzelhandelsimmobilien in gemischt genutzte Objekte ist in zweitrangigen Einkaufsstraßen am deutlichsten sichtbar. Die Restrukturierung von Galeria nach der zweiten Insolvenz 2024 hat mehrere Ankermieterimmobilien auf der Frankfurter Zeil und im Umfeld der Stuttgarter Königstraße für Neuentwicklungen freigesetzt. Diese großflächigen Immobilien mit typischerweise 8.000–15.000 m² je Objekt werden als gemischt genutzte Anlaufpunkte neu konzipiert. Sie verbinden Einzelhandel, häufig in kleineren, gezielter zusammengestellten Formaten, mit Gastronomie, Fitness, Gesundheitsversorgung und Wohnen in den Obergeschossen. Eigentümer, die solche Neupositionierungen verfolgen, berichten von Verbesserungen der Rendite auf die Gesamtinvestitionskosten um 200–300 Basispunkte gegenüber reinen Einzelhandelsbetriebsmodellen.

Auch im Einzelhandel gewinnen ESG-Aspekte an Bedeutung. Zwar gelten die CRREM-Pfade für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien weniger streng als für Büroimmobilien, da der Energieverbrauch im Betrieb je Quadratmeter niedriger ist. Große Flagship-Gebäude unterliegen jedoch weiterhin den durch die EPBD bedingten Sanierungsanforderungen. Pfandbriefbanken erwarten inzwischen ESG-Unterlagen für Einzelhandelsimmobilienkredite über 50 Mio. EUR. Für Eigentümer in Frankfurt und Stuttgart ist die Einhaltung der EPBD-Effizienzschwellenwerte bei Einzelhandelsgebäuden eine Voraussetzung für die Refinanzierung.

Zur Betreiber- und Vermieterstruktur in den Frankfurter und Stuttgarter Einkaufsstraßen gehören sowohl große institutionelle Vermieter wie Vivion, Aroundtown und Deutsche Wohnen als auch Vermögensverwaltungsgesellschaften wohlhabender Familien. Entsprechend unterscheiden sich die Strategien im Leerstandsmanagement: Institutionelle Vermieter setzen auf eine portfolioweite Neupositionierung im Einklang mit langfristigen ESG- und Renditezielen, während Familienvermögensverwaltungen häufig das Halten über Marktzyklen hinweg mit kleineren Anpassungen des Mietermixes bevorzugen. Beide Ansätze stoßen auf denselben grundlegenden Engpass bei der Verfügbarkeit von Mietern, während sich der deutsche Einzelhandelsmarkt auf weniger und größere Flagship-Standorte konzentriert. Professionelle Einzelhandelsimmobilienberater wie Lührmann, Hahn, Comfort und Brockhoff gewinnen in diesem Marktumfeld an Bedeutung, da die Suche nach passenden Mietern und die Mietverhandlungen komplexer werden.

Was das für Eigentümer und Investoren bedeutet: Eigentümer innerstädtischer Einzelhandelsimmobilien in den Nebenlagen von Frankfurt / Stuttgart stehen vor einer Entscheidung zwischen zwei Optionen: Neupositionierung für gemischte Nutzungen oder Verkauf mit deutlichem Abschlag. Eigentümer von Spitzenobjekten auf der Zeil und der Königstraße profitieren von einem wachsenden institutionellen Bieterfeld, wobei die Renditen im weiteren Verlauf von 2026 voraussichtlich weiter sinken werden. Käufer mit Wertsteigerungsstrategie sollten sich auf umnutzungsfähige Nebenlagenobjekte mit starken Mikrolagemerkmalen konzentrieren, etwa Nähe zu Nahverkehrsknoten, Einzugsgebiete mit Wohnraumnachfrage und für Hotelnutzungen geeignete Gebäudestrukturen. Vermietungsorientierte Strategien sollten den Mietermix gezielt auf Erlebnis- und Gastronomiekonzepte ausrichten, die in zweitrangigen Lagen wieder Passantenfrequenz aufbauen können. Speziell in der Goethestraße sollten Eigentümer die Luxusmikrolage als eigenständigen Markt mit eigener Dynamik behandeln. Die Preislogik der Zeil lässt sich darauf nicht übertragen.