Das Wichtigste in Kürze
- Das Transaktionsvolumen für Hotels in Deutschland überschritt 2025 die Marke von 2,7 Milliarden Euro – ein Plus von 78 % gegenüber dem Vorjahr.
- Auf EMEA-Ebene verzeichnete der Hoteltransaktionsmarkt 2025 ein Volumenplus von rund 4 %, womit Deutschland überdurchschnittlich abschnitt und seine Rolle als einer der liquidesten europäischen Hotelmärkte untermauerte (Hotel Dive, JLL Outlook).
- Berlin führte mit über 638 Millionen Euro an Transaktionen, dicht gefolgt von München mit rund 516 Millionen Euro (JLL, Germany Investment Q1 2026).
- Mit einer EZB, die ihren Leitzins seit Mitte 2025 unverändert bei 2,00 % hält, ist die extreme Unsicherheit über die Refinanzierungskosten gewichen, die den Markt 2023/24 lähmte.
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat 2026 die Phase der Zurückhaltung hinter sich gelassen. Nach Jahren, in denen gestiegene Zinsen, ein eingefrorener Transaktionsmarkt und Unsicherheit über Geschäftsreise- und Tourismusnachfrage die Käufer an der Seitenlinie hielten, kehren institutionelle Investoren mit Nachdruck zurück. Das Segment, das während der Pandemie und der anschließenden Zinswende zu den am stärksten gebeutelten Assetklassen zählte, profitiert nun von stabilisierten operativen Kennzahlen, einer Repreisung, die Einstiegsrenditen wieder attraktiv macht, und einem Finanzierungsumfeld, das Planbarkeit zurückbringt.
Transaktionsvolumen springt zurück
Das Transaktionsvolumen für Hotels in Deutschland überschritt 2025 die Marke von 2,7 Milliarden Euro – ein Plus von 78 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Sprung markiert den deutlichsten Erholungsschritt seit dem Einbruch der Investitionstätigkeit 2022/23. Für 2026 deutet die Pipeline auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends: Der Jahresauftakt zeigte erneut zweistellige Zuwächse im Jahresvergleich, und Marktbeobachter erwarten, dass sich die Dynamik weiter beschleunigt, sobald die Zinsstabilisierung Bewertungssicherheit schafft und institutionelle Käufer in die Breite zurückkehren (JLL, Global Hotel Investment Outlook 2026).
Der Treiber ist eine Kombination aus gestärkter Käufernachfrage und einer Angebotsseite, die durch refinanzierungsbedingte Verkäufe und Portfoliobereinigungen mehr Produkt auf den Markt bringt. Auf EMEA-Ebene verzeichnete der Hoteltransaktionsmarkt 2025 ein Volumenplus von rund 4 %, womit Deutschland überdurchschnittlich abschnitt und seine Rolle als einer der liquidesten europäischen Hotelmärkte untermauerte (Hotel Dive, JLL Outlook). Die Tatsache, dass deutsches Volumen schneller wuchs als der EMEA-Durchschnitt, signalisiert eine selektive, aber überzeugte Rückkehr internationalen Kapitals.
A-Städte führen, doch die Spreizung wächst
Die deutschen A-Städte dominierten 2025 das Hotelinvestmentgeschehen. Berlin führte mit über 638 Millionen Euro an Transaktionen, dicht gefolgt von München mit rund 516 Millionen Euro (JLL, Germany Investment Q1 2026). Diese Konzentration auf die Top-Standorte spiegelt die Risikopräferenz der zurückkehrenden Käufer wider: In einem Markt, der gerade erst Vertrauen zurückgewinnt, fließt Kapital zuerst in Lagen mit nachweislich resilienter Nachfrage, hoher Auslastung und Markenstärke.
Gleichzeitig wächst die Spreizung zwischen Gewinnern und Nachzüglern. Häuser in Top-Lagen mit starken Betreibern und modernem Produktstandard erzielen wieder kompetitive Bietungsprozesse, während sekundäre Standorte und sanierungsbedürftige Objekte mit deutlichen Abschlägen gehandelt werden – oder als Conversion-Kandidaten neu gedacht werden. Diese Bifurkation ist charakteristisch für die aktuelle Marktphase: Kapital ist wieder verfügbar, aber es ist anspruchsvoll und unterscheidet schärfer als im letzten Zyklus.
Conversions, Betreiberqualität und operative Präzision
Ein prägendes Merkmal des Marktes 2026 ist die wachsende Bedeutung von Conversions und operativer Wertschöpfung. Christie & Co beschreibt den deutschen Hotelmarkt als Landschaft selektiven Wachstums, in der Umnutzungen – etwa von Büro- oder Einzelhandelsflächen zu Hotels und Serviced Apartments – und operative Präzision über die Performance entscheiden (Christie & Co, Business Outlook 2026 Germany). In einem Umfeld, in dem Neubau durch hohe Baukosten und Finanzierungshürden gebremst wird, gewinnen Bestandsumwandlungen und die Optimierung bestehender Betriebe an Gewicht.
Für Investoren bedeutet dies eine Verschiebung des Wertschöpfungshebels: Reine Yield-Compression-Strategien, die im Niedrigzinsumfeld funktionierten, treten zurück hinter Konzepte, die auf operative Verbesserung, Markenrepositionierung und Effizienzgewinne setzen. Die Qualität des Betreibers, die Vertragsstruktur – Pacht versus Management versus Hybrid – und die Fähigkeit, RevPAR und GOP-Margen aktiv zu steuern, werden zu zentralen Bewertungsfaktoren. Branchen-Marktberichte heben hervor, dass die operativen Fundamentaldaten deutscher Hotels sich stabilisiert haben, was die Grundlage für die wiedererwachte Investitionsbereitschaft bildet.
Auch die Markenexpansion treibt den Markt. Internationale und nationale Hotelketten nutzen das Conversion-Momentum, um ihre Präsenz in deutschen A- und B-Städten auszubauen, häufig über asset-light Management- oder Franchise-Modelle. Dies schafft ein Umfeld, in dem Eigentümer und Betreiber stärker entkoppelt agieren und Investoren gezielter zwischen Immobilien- und Betreiberrisiko wählen können.
Finanzierung, Renditen und der Ausblick 2026
Der entscheidende Katalysator für die Markterholung ist das stabilisierte Finanzierungsumfeld. Mit einer EZB, die ihren Leitzins seit Mitte 2025 unverändert bei 2,00 % hält, ist die extreme Unsicherheit über die Refinanzierungskosten gewichen, die den Markt 2023/24 lähmte. Diese Planbarkeit erlaubt es Käufern und Verkäufern, sich auf Bewertungen zu einigen, und hat die Bid-Ask-Spreads spürbar verengt. Mit der Stabilisierung der Zinsen und der Rückkehr institutioneller Käufer rechnen Marktbeobachter mit einer weiteren Beschleunigung der Transaktionsdynamik im Jahresverlauf (Hotel Management, JLL Report).
Renditeseitig haben sich die Einstiegsrenditen für Core-Hotels in den A-Städten auf einem Niveau eingependelt, das gegenüber Büro und teilweise Wohnen wieder einen attraktiven Spread bietet – eine Konstellation, die opportunistisches wie Core-Plus-Kapital anzieht. Die operative Komponente des Hotels, die in inflationären Phasen eine gewisse Preissetzungsmacht bietet, wird zunehmend als Vorteil gegenüber langfristig festverzinsten Mietverträgen anderer Assetklassen wahrgenommen.
Für 2026 bleibt der Ausblick vorsichtig positiv. Die Kombination aus erholter Nachfrage, gebremstem Neubau, aktivem Conversion-Geschehen und stabilisierten Finanzierungsbedingungen schafft ein konstruktives Umfeld. Risiken bleiben: eine erneute Zinswende nach oben, schwächere Konjunktur mit Auswirkungen auf Geschäftsreisen, sowie betreiberseitige Belastungen durch Personal- und Energiekosten. Doch das Grundmuster hat sich gedreht – von Risikovermeidung zu selektiver Allokation.
Was dies für Principals bedeutet: Der deutsche Hotelmarkt bietet 2026 ein Fenster, in dem Repreisung und operative Stabilisierung zusammentreffen, bevor sich die Renditekompression durch den zurückkehrenden Wettbewerb wieder beschleunigt. Wer jetzt selektiv in A-Städten mit starken Betreibern und klarer Conversion- oder Repositionierungsthese investiert, kauft in einer noch käuferfreundlichen Phase ein. Entscheidend ist die Trennung von Immobilien- und Betreiberrisiko: Die Due Diligence muss die operative Qualität, die Vertragsstruktur und die RevPAR-Resilienz ebenso scharf prüfen wie Lage und Bausubstanz. Für Verkäufer wiederum verbessert die zurückkehrende Liquidität die Exit-Optionen spürbar – ein aktives Asset-Management mit dokumentierter operativer Verbesserung zahlt sich im Bietungsprozess unmittelbar aus.
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