Das Wichtigste in Kürze
- Quadratfuß im Jahr 2025 dürfte der Markt auf 27,81 Mio.
- Quadratfuß 2026 und bis 2031 auf 36,53 Mio.
- Quadratfuß zulegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 5,61 % entspricht; alternative Prognosen gehen von 7,3 % aus, wie der Marktbericht von Mordor Intelligence ausweist.
- Die Pro-Kopf-Fläche liegt in Deutschland, Frankreich und Spanien bei nur 0,03 bis 0,05 m² und damit weit unter dem Niveau Großbritanniens oder der USA.
Self-Storage – die Vermietung kleiner, abschließbarer Lagereinheiten an Privatpersonen und Kleinunternehmen – ist in Deutschland noch eine junge Anlageklasse. Während der Markt in Großbritannien und den USA längst reif und institutionalisiert ist, befindet sich Deutschland in der frühen Adoptionsphase. Genau diese Unterversorgung ist 2026 die zentrale Investmentthese: Ein wachsender Markt mit niedriger Durchdringung, struktureller Nachfrage und beginnender Konsolidierung zieht zunehmend institutionelles Kapital an – mit Blackstone als prominentem Vorreiter.
Ein wachsender, aber unterversorgter Markt
Die Marktgröße wächst stetig. Von rund 26,2 Mio. Quadratfuß im Jahr 2025 dürfte der Markt auf 27,81 Mio. Quadratfuß 2026 und bis 2031 auf 36,53 Mio. Quadratfuß zulegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 5,61 % entspricht; alternative Prognosen gehen von 7,3 % aus, wie der Marktbericht von Mordor Intelligence ausweist. Dieses solide Wachstum ist Ausdruck einer strukturell steigenden Nachfrage, die noch lange nicht gesättigt ist.
Der entscheidende Punkt ist die niedrige Marktdurchdringung. Die Pro-Kopf-Fläche liegt in Deutschland, Frankreich und Spanien bei nur 0,03 bis 0,05 m² und damit weit unter dem Niveau Großbritanniens oder der USA. Diese Lücke ist die eigentliche Chance: Sie zeigt, dass der deutsche Markt am Anfang seiner Entwicklung steht und über Jahre hinweg Wachstumspotenzial bietet. Wie REFIRE über die neuen Marktteilnehmer im deutschen Self-Storage berichtet, hat dieses Aufholpotenzial das Interesse internationaler Investoren geweckt.
Konsolidierung und institutioneller Einstieg
Der Markt befindet sich in einer frühen Konsolidierungsphase. Die fünf größten Betreiber – Shurgard, MyPlace/Lagerbox, HOMEBOX, Pickens und Space Plus – kontrollieren schätzungsweise 35 bis 40 % der nationalen Kapazität. Das ist eine moderate Konzentration, die noch viel Raum für Wachstum und Übernahmen lässt. Für institutionelle Investoren ist diese Fragmentierung attraktiv: Wer früh eine skalierbare Plattform aufbaut oder einen führenden Betreiber übernimmt, kann von der fortschreitenden Konsolidierung überproportional profitieren.
Der prominenteste Beleg für das institutionelle Interesse ist der Einstieg von Blackstone. Der Finanzinvestor tätigte ein Eigenkapitalinvestment von rund 100 Mio. € in die Lagerbox Holding GmbH, um zwölf neue Standorte in Berlin, München, Hamburg und Frankfurt zu finanzieren. Wenn ein Akteur vom Format Blackstones in einen Nischenmarkt einsteigt, ist das ein starkes Signal für die Reifung der Anlageklasse. Auch die Analyse von StorTrack zur Konsolidierung des europäischen Self-Storage-Marktes bestätigt den Trend zur Institutionalisierung.
Die Nachfragetreiber: Urbanisierung und kleinere Wohnungen
Die strukturelle Nachfrage nach Self-Storage speist sich aus mehreren langlebigen Trends. Schrumpfende Wohnungsgrößen, ein steigender Anteil von Single-Haushalten und hohe urbane Flächenkosten in Berlin, München und Hamburg treiben den Bedarf an externem Lagerraum. Wenn Wohnfläche teuer und knapp ist, wird die Auslagerung selten genutzter Gegenstände in eine günstige Lagereinheit ökonomisch rational. Hinzu kommt ein neuer Nachfragetreiber: Kleine Online-Händler nutzen Lagereinheiten zunehmend als Mikro-Fulfillment-Knoten für ihre E-Commerce-Geschäfte.
Diese Nachfragetreiber sind nicht zyklisch, sondern strukturell, was dem Self-Storage-Markt eine gewisse Resilienz gegenüber konjunkturellen Schwankungen verleiht. Wie Branchenanalysen zum deutschen Self-Storage-Markt festhalten, dürfte die Kombination aus Urbanisierung, demografischem Wandel und E-Commerce die Nachfrage über Jahre hinweg stützen. Bemerkenswert ist auch die zunehmende Professionalisierung: Shurgard rüstete Anfang 2026 zehn Bestandsgebäude mit Photovoltaik im Umfang von 2 MW aus, um Betriebskosten zu senken und die ESG-Bilanz zu verbessern, wie der Bericht von Inside Self-Storage dokumentiert.
Ausblick: Frühphase mit Aufholpotenzial
Für die kommenden Jahre sprechen alle Indikatoren für anhaltendes Wachstum. Die niedrige Marktdurchdringung, die strukturelle Nachfrage und der beginnende institutionelle Einstieg schaffen ein Umfeld, in dem früh positionierte Investoren überdurchschnittliche Renditen erzielen können. Gleichzeitig ist der Markt noch klein und operativ anspruchsvoll: Self-Storage ist ein betriebsintensives Geschäft, das auf Standortwahl, Auslastungsmanagement und Markenbildung angewiesen ist.
Was dies für Principals bedeutet: Self-Storage ist eine der überzeugendsten Frühphasen-Wetten am deutschen Immobilienmarkt. Die Investmentthese ist die niedrige Marktdurchdringung von 0,03 bis 0,05 m² pro Kopf – ein Bruchteil des britischen Niveaus –, die über Jahre Wachstumspotenzial signalisiert, gestützt von strukturellen, nicht-zyklischen Nachfragetreibern. Der Einstieg von Blackstone validiert die Anlageklasse und markiert den Beginn der Institutionalisierung. Der Wert liegt im frühen Aufbau oder der Beteiligung an skalierbaren Betreiberplattformen, solange der Markt mit 35 bis 40 % Konzentration der Top-5-Betreiber noch fragmentiert ist. Entscheidend sind die Standortwahl in dicht besiedelten, flächenteuren Großstädten und operative Kompetenz, denn Self-Storage ist ein Betreibergeschäft, kein passives Investment. Wer diese Faktoren beherrscht, sichert sich Zugang zu einem Markt, bevor die Renditen durch den zunehmenden Kapitalzustrom sinken.
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