Das Wichtigste in Kürze
- Die mittlere Angebotsmiete für verfügbare Ladenflächen in Berlin liegt bei 25 €/m² (mittlere Hälfte: 20–34 €/m²).
- In den 1a-Lagen (Kurfürstendamm/Tauentzienstraße, Friedrichstraße, Hackescher Markt/Alexanderplatz) liegt der Median bei rund 63 €/m², in Spitzen über 100 €/m². Außerhalb der Postleitzahlbereiche 10xxx sind es rund 21 €/m².
- Gesucht werden vor allem kleine Läden: Die mittlere Wunschgröße liegt bei rund 115 m², 80 % der Gesuche liegen bei höchstens 250 m².
- Die Nachfrage kommt weniger aus der Mode, sondern aus Nahversorgung und Dienstleistung: Bäckereien, Friseure, Sanitätshäuser, Hörakustik, Yoga- und Fitnessstudios.
Datengrundlage
Grundlage sind die Ladenflächen und Suchprofile, die neospaces im Oktober 2026 in seiner Datenbank führt: 157 verfügbare oder bald verfügbare Einzelhandelseinheiten in Berlin, davon 87 mit Mietangabe, sowie 41 aktive Suchprofile von Einzelhändlern und Dienstleistern mit Fokus Berlin. Es handelt sich um Angebotsmieten (Nettokaltmiete pro m² und Monat), nicht um Abschlussmieten. Einzelne Objekte und Unternehmen werden nicht genannt.
Mieten: Drei Märkte in einer Stadt
| Lage | Median Angebotsmiete |
|---|---|
| 1a-Lagen (Ku'damm/Tauentzien, Friedrichstraße, Hackescher Markt/Alexanderplatz) | ca. 63 €/m² |
| Übrige Innenstadt (PLZ 10xxx ohne 1a-Lagen) | ca. 25 €/m² |
| Übrige Bezirke (PLZ 12xxx–14xxx) | ca. 21 €/m² |
| Berlin gesamt | 25 €/m² |
Der Berliner Ladenmarkt zerfällt in drei Teilmärkte. In den 1a-Lagen werden für kleine Erdgeschossflächen mit Schaufensterfront regelmäßig 60–130 €/m² aufgerufen. Abseits davon bewegt sich der Markt in einer engen Spanne um 20–30 €/m². Kleine Läden bis 150 m² kosten im Median ebenfalls 25 €/m²; den Unterschied machen Lage, Frontlänge und Passantenfrequenz, nicht die Größe.
Angebot: Viel Kiez, einige große Leerstände
Das mittlere Angebot ist rund 190 m² groß. Knapp zwei Drittel der verfügbaren Läden haben höchstens 250 m² und passen damit grundsätzlich zur Nachfrage. Daneben stehen 13 Flächen mit mehr als 1.000 m² leer, darunter Warenhaus-, Center- und Untergeschossflächen, für die es nur wenige passende Einzelhändler gibt.
Nachfrage: Nahversorgung statt Flagship
Die aktiven Gesuche kommen überwiegend aus Bäckerei und Café, Friseur und Kosmetik, Sanitätshaus und Hörakustik, Yoga und Boutique-Fitness sowie aus kleinen Fachgeschäften. Typische Gesuche liegen bei 60–200 m² in Kiezlagen mit guter Nahversorgung. Mode-Flagships und Großflächen spielen in den aktiven Gesuchen nur eine geringe Rolle.
Was daraus folgt
- Für Mieter: In der Innenstadt abseits der 1a-Lagen gibt es ein breites Angebot an kleinen Läden um 25 €/m². Wer flexibel bei der Straße ist, findet schneller etwas als in den 1a-Lagen.
- Für Eigentümer kleiner Läden: Die Nachfrage ist da. Gezielt Dienstleister und Nahversorger ansprechen, nicht nur den klassischen Einzelhandel.
- Für Eigentümer großer Flächen: Großflächen über 1.000 m² brauchen meist eine Teilung oder eine neue Nutzung (z. B. Fitness, Freizeit, Praxis, Gastronomie).
Methodik
Ausgewertet wurden alle Berliner Einheiten der Nutzungsart Einzelhandel in der neospaces-Datenbank mit Status verfügbar oder künftig verfügbar, Stand 17.10.2026. Mieten = Angebotsmiete netto kalt pro m² und Monat, sofern angegeben (1a-Lagen: 16 Flächen, übrige Innenstadt: 39, übrige Bezirke: 32). 1a-Lagen = Postleitzahlen 10719, 10789, 10117, 10178; übrige Innenstadt = übrige Postleitzahlen 10xxx; übrige Bezirke = Postleitzahlen 12xxx–14xxx. Nachfrage = aktive Suchprofile der Nutzungsart Einzelhandel mit Berlin im Namen; Wunschgröße = Mittelwert aus Mindest- und Maximalfläche. Die Auswertung wird quartalsweise aktualisiert.
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AI-generiert, redaktionell geprüft. Briefings werden von neospaces-Research-Modellen aus aktuellen Marktdaten erstellt und vor Veröffentlichung von einem Broker geprüft.