Renditen deutscher Mietwohnungsentwicklungen hinken Vergleichsmärkten hinterher und bremsen das Wachstum

Renditekompression und unterschiedliche Marktentwicklungen

Die Spitzenrenditen bei Wohnungsentwicklungen in Deutschland sind im vergangenen Jahrzehnt deutlich gesunken, liegen aber im Allgemeinen weiterhin über denen reifer Märkte für gezielt zur Vermietung errichtete Wohnungen (Build-to-Rent, BTR) wie Großbritannien und die Niederlande. Im vierten Quartal 2025 lagen die Spitzenrenditen deutscher BTR-Projektentwicklungen zwischen 3,5 % und 4,0 % [^1_JLL_Residential_Outlook]. Zum Vergleich: In den wichtigsten Städten der Niederlande betrugen sie 3,0 % bis 3,5 % [^2_CBRE_European_Residential], während stabilisierte Bestandsobjekte im privaten Mietwohnungssektor (PRS) in London und großen britischen Regionalstädten 3,25 % bis 3,75 % erzielten [^3_Savills_UK_BTR]. Die höhere Einstiegsrendite am deutschen Markt deutet trotz solider Fundamentaldaten auf eine höhere Risikowahrnehmung oder geringere Liquidität im institutionellen Markt hin. Das Transaktionsvolumen deutscher Mehrfamilienhäuser erreichte 2024 rund 18,2 Milliarden Euro. Es lag damit unter dem Höchststand, blieb aber beträchtlich [^4_BNP_Real_Estate_Residential]. Ein erheblicher Teil dieses Volumens entfällt jedoch weiterhin auf kleinere, portfoliogetriebene Transaktionen statt auf großvolumige BTR-Projektentwicklungen. Das durchschnittliche jährliche Mietwachstum bei Neuvermietungen in den sieben größten deutschen Immobilienmärkten blieb 2025 mit 4,5 % bis 6,0 % kräftig [^1_JLL_Residential_Outlook] und stützte die zugrunde liegenden Immobilienwerte.

Strukturelle Hemmnisse in Deutschland

Die vergleichsweise höheren Entwicklungsrenditen in Deutschland sind das Ergebnis mehrerer struktureller Faktoren. Erstens sind die Grundstückserwerbskosten in städtischen Zentren außerordentlich hoch. Verschärft wird dies durch eine kleinteilige Eigentümerstruktur, die die Zusammenführung von Grundstücken für Großprojekte erschwert. Zweitens gelten deutsche Planungs- und Genehmigungsverfahren als besonders langsam und komplex. Sie verlängern Projektlaufzeiten häufig um 18–36 Monate, verglichen mit 12–24 Monaten in anderen europäischen Ländern [^5_Colliers_Planning_Report]. Diese verlängerte Phase vor Baubeginn erhöht die Haltekosten und bringt Planungsrisiken mit sich. Darüber hinaus begrenzen die deutschen Instrumente zur Mietregulierung, insbesondere die Mietpreisbremse, Mietsteigerungen bei Wiedervermietungen in ausgewiesenen Gebieten. Während sie die Erstvermietungsmieten nicht beeinflusst, begrenzt sie das langfristige Mietwachstumspotenzial gegenüber Märkten mit weniger restriktiven Mietregelungen. Dies dämpft das Interesse von Investoren an langfristigen Haltestrategien, auch wenn jüngere Gerichtsurteile gewisse Grenzen des Anwendungsbereichs und der Wirksamkeit der Mietpreisbremse aufgezeigt haben. Die Baukosten stabilisieren sich zwar, bleiben europaweit jedoch erhöht. In Deutschland liegen sie im Wohnungsbau durchschnittlich bei 2.000–3.000 Euro pro m² [^6_Bulwiengesa_Construction].

Vergleich mit Großbritannien und den Niederlanden

Großbritannien und die Niederlande haben reifere und stärker institutionell geprägte BTR-Sektoren hervorgebracht. In Großbritannien profitieren spezialisierte BTR-Plattformen von einem klareren Planungsrahmen, der allerdings ebenfalls Herausforderungen mit sich bringt, sowie von einer starken Nachfrage nach eigens zur Vermietung errichtetem Wohnraum. Das durchschnittliche Mietwachstum bei BTR-Wohnungen in Großbritannien lag 2025 bei 5,5 % bis 7,0 % [^3_Savills_UK_BTR]. Auch die Niederlande verzeichneten trotz ihrer geringeren Größe erhebliche institutionelle Investitionen in BTR, getragen von robusten demografischen Entwicklungen und einer relativen Wohnungsknappheit. Beide Märkte verfügen zudem über stärker etablierte Modelle zur Vorfinanzierung und zum vorgezogenen Erwerb von Projektentwicklungen, die Entwicklern bereits in früheren Projektphasen mehr Sicherheit und Liquidität bieten. Die deutsche Wohnungsentwicklung ist dagegen nach wie vor weitgehend durch Einzelprojektfinanzierungen und eine langsamere Übernahme institutioneller BTR-Strategien geprägt. Daraus ergeben sich höhere Renditeanforderungen als Ausgleich für wahrgenommene und tatsächliche Entwicklungsrisiken.

Investitionsausblick und Handlungsperspektiven

Trotz dieser Herausforderungen bleibt die zugrunde liegende Nachfrage nach Mietwohnungen in Deutschland überzeugend. Die Leerstandsquoten in Spitzenlagen liegen durchgehend unter 1,5 % [^1_JLL_Residential_Outlook], und die Urbanisierung treibt das Bevölkerungswachstum in den Großstädten weiter an. Für institutionelle Investoren erfordert der Ausbau von BTR in Deutschland einen differenzierteren Ansatz. Dazu gehören eine strategische Grundstücksbevorratung, die frühzeitige Zusammenarbeit mit Kommunen zur Verringerung von Planungsrisiken und Partnerschaften mit erfahrenen lokalen Entwicklern. Darüber hinaus kann eine Konzentration auf Segmente ohne Mietregulierung, soweit möglich, oder auf Bereiche mit der stärksten Nachfragedynamik dazu beitragen, regulatorische Auswirkungen abzufedern. Die langfristigen demografischen und wirtschaftlichen Fundamentaldaten lassen auf ein erhebliches Potenzial des deutschen BTR-Marktes schließen. Dessen Erschließung erfordert jedoch eine geduldige und differenzierte Investitionsstrategie.

Was dies für Investitionsverantwortliche bedeutet: Deutsche BTR-Projektentwicklungen erfordern angesichts der derzeitigen strukturellen Hemmnisse eine höhere Rendite. Um trotz starker Fundamentaldaten am Mietmarkt langfristiges Wertpotenzial zu erschließen, sind detaillierte Ankaufsprüfungen und strategische Partnerschaften notwendig.