Das Wichtigste in Kürze
- In den sieben deutschen Bürohochburgen – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – summierte sich der Flächenumsatz im ersten Quartal 2026 auf rund 616.800 m² und lag damit etwa 17 % unter dem Vorjahresquartal, wie die Big-7-Auswertung von JLL zeigt.
- München bleibt mit 60,00 €/m²/Monat das teuerste Pflaster der Republik, Berlin legte um 0,50 € auf 47,50 €/m²/Monat zu, wie die Berliner Marktdaten von JLL dokumentieren.
- Über die sieben Standorte hinweg stehen rund 8,3 Mio. m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung, die durchschnittliche Leerstandsquote ist auf etwa 8,3 % geklettert.
- Auf der Investmentseite war das Büro mit rund 2,1 Mrd. € Großtransaktionsvolumen bereits im ersten Quartal der stärkste Treiber, wie die Investmentmarktdaten von CBRE belegen; die Spitzenrendite für erstklassige Büros liegt im Mittel der Top 7 bei rund 4,73 %, mit einer Spanne von 4,30 % in München bis 5,00 % in Düsseldorf.
Der deutsche Bürovermietungsmarkt ist mit gedämpftem Tempo in das Jahr 2026 gestartet, ohne dabei in eine breite Krise zu kippen. Die Zahlen der ersten Monate zeichnen ein Bild, das auf den ersten Blick widersprüchlich wirkt: Während der Flächenumsatz spürbar zurückgeht, klettern die Spitzenmieten in den meisten Top-Standorten weiter. Diese gleichzeitige Schwäche im Volumen und Stärke im Preis ist kein statistisches Artefakt, sondern Ausdruck einer strukturellen Neuordnung des Marktes, die Eigentümer und Investoren gleichermaßen betrifft.
Schwacher Flächenumsatz, aber kein Nachfragekollaps
In den sieben deutschen Bürohochburgen – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – summierte sich der Flächenumsatz im ersten Quartal 2026 auf rund 616.800 m² und lag damit etwa 17 % unter dem Vorjahresquartal, wie die Big-7-Auswertung von JLL zeigt. Diese Zahl ist enttäuschend, aber sie erzählt nur die halbe Geschichte. Die Schwäche resultiert weniger aus einem Nachfrageeinbruch als aus einer ausgeprägten Zurückhaltung bei Großabschlüssen und einer Verlängerung der Entscheidungszyklen. Viele Unternehmen verschieben Anmietungsentscheidungen, weil die konjunkturelle Lage unsicher bleibt und hybride Arbeitsmodelle die Flächenplanung erschweren.
Bemerkenswert ist die Heterogenität zwischen den Standorten. Märkte mit einer breiten Nutzerbasis aus Verwaltung, Wissenschaft und öffentlichem Sektor zeigen sich robuster als solche mit hoher Abhängigkeit von Finanzdienstleistern oder Beratung. Gleichzeitig nimmt der Anteil kleinerer und mittlerer Anmietungen am Gesamtumsatz zu – ein Signal, dass die Grundnachfrage intakt ist, während die volumentreibenden Konzernabschlüsse fehlen. Für Eigentümer bedeutet das: Die Vermarktung kleinteiliger, flexibler Flächen gewinnt an Bedeutung gegenüber der Hoffnung auf den einen großen Ankermieter.
Spitzenmieten steigen trotz Vermietungsflaute
Der eigentlich überraschende Befund liegt auf der Preisseite. In fünf der sieben Metropolen sind die Spitzenmieten im Jahresvergleich gestiegen. München bleibt mit 60,00 €/m²/Monat das teuerste Pflaster der Republik, Berlin legte um 0,50 € auf 47,50 €/m²/Monat zu, wie die Berliner Marktdaten von JLL dokumentieren. Dass Mieten in einem Markt mit fallendem Umsatz steigen, ist ökonomisch nur erklärbar, wenn man zwischen Marktsegmenten unterscheidet: Das knappe Gut sind nicht Büroflächen an sich, sondern moderne, ESG-konforme Flächen in zentralen, gut angebundenen Lagen.
Genau dieses Segment ist chronisch unterversorgt. Die Pipeline an Neubauprojekten ist nach Jahren hoher Baukosten und restriktiver Finanzierung ausgedünnt, Fertigstellungen verzögern sich, und spekulative Entwicklungen sind die Ausnahme geblieben. In Frankfurt führten großvolumige Abschlüsse bereits Ende 2025 zum stärksten Jahresergebnis seit 2020, getragen ganz überwiegend von erstklassigen Neubauflächen. Der Preisauftrieb im Spitzensegment ist damit kein Konjunktur-, sondern ein Angebotsphänomen.
Leerstand und das Zwei-Klassen-Büro
Parallel zum Mietanstieg im Premiumsegment wächst der Leerstand. Über die sieben Standorte hinweg stehen rund 8,3 Mio. m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung, die durchschnittliche Leerstandsquote ist auf etwa 8,3 % geklettert. Dieser scheinbare Widerspruch – steigende Mieten bei steigendem Leerstand – ist der zentrale Befund des Jahres. Der Markt zerfällt zunehmend in zwei Klassen: Auf der einen Seite hochwertige, energieeffiziente Objekte in Toplagen mit Mietpreismacht und kurzen Vermarktungszeiten; auf der anderen Seite ältere Bestandsflächen in peripheren Lagen, die ohne erhebliche Investitionen kaum noch vermietbar sind.
Diese Spreizung hat unmittelbare Bewertungsfolgen. Der von JLL veröffentlichte VICTOR-Spitzenobjektindex signalisiert eine Stabilisierung der Kapitalwerte im Premiumsegment, während Sekundärobjekte weiterhin unter Abwertungsdruck stehen. Für viele B- und C-Objekte ist der Status als „Stranded Asset" keine theoretische Gefahr mehr, sondern gelebte Realität: Ohne Repositionierung, energetische Sanierung oder Nutzungsänderung droht ihnen der dauerhafte Verlust an Marktrelevanz. Die Diskussion um Büro-zu-Wohnen-Umwandlungen gewinnt vor diesem Hintergrund weiter an Dynamik.
Pipeline, Konjunktur und der Blick auf H2 2026
Für das zweite Halbjahr 2026 bleibt der Ausblick zweigeteilt. Auf der Vermietungsseite dürfte das Volumen verhalten bleiben, solange die geopolitischen Spannungen und die schwache Industriekonjunktur die Investitionsbereitschaft der Nutzer dämpfen. Gleichzeitig spricht die strukturelle Knappheit moderner Flächen dafür, dass die Spitzenmieten in den Toplagen weiter anziehen können – ein Trend, den auch die Maklerhäuser für die zweite Jahreshälfte als wahrscheinlich erachten. Auf der Investmentseite war das Büro mit rund 2,1 Mrd. € Großtransaktionsvolumen bereits im ersten Quartal der stärkste Treiber, wie die Investmentmarktdaten von CBRE belegen; die Spitzenrendite für erstklassige Büros liegt im Mittel der Top 7 bei rund 4,73 %, mit einer Spanne von 4,30 % in München bis 5,00 % in Düsseldorf.
Der entscheidende strategische Faktor ist die Pipeline. Weil kaum spekulativ gebaut wird, bleibt das Angebot an Top-Flächen knapp, was die Mietpreismacht der Eigentümer hochwertiger Objekte zementiert. Wer heute ein modernes, voll vermietetes Core-Objekt in zentraler Lage hält, sitzt in einer komfortablen Position. Wer dagegen ein in die Jahre gekommenes Bestandsobjekt im Portfolio hat, steht vor einer kapitalintensiven Grundsatzentscheidung.
Was dies für Principals bedeutet: Die Pauschalfrage „Büro ja oder nein" ist überholt; entscheidend ist die Lage- und Qualitätsfrage innerhalb der Assetklasse. Core-Flächen in Toplagen bieten dank struktureller Angebotsknappheit weiterhin Mietwachstum und Bewertungsstabilität und verdienen aktive Cashflow-Pflege. Bei Sekundärobjekten sollten Eigentümer jetzt – nicht erst bei der nächsten Anschlussvermietung – über energetische Sanierung, Repositionierung oder Umnutzung entscheiden, denn jeder Monat des Abwartens vergrößert die Kapitalwertlücke zum Spitzensegment. Investoren mit Liquidität finden im aktuellen Umfeld selektiv attraktive Einstiege in Value-add-Objekte, sofern sie die Sanierungskosten realistisch kalkulieren und die ESG-Konformität von Anfang an mitdenken.
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