Das Wichtigste in Kürze
- Während die Logistikrenditen insgesamt seit dem zweiten Halbjahr 2022 etwas gestiegen sind, werden erstklassige Letzte-Meile-Logistikhallen in europäischen Kernstädten durchgängig zu 100–150 Basispunkten niedrigeren Renditen gehandelt.
- In Deutschland beispielsweise sind die durchschnittlichen Spitzenrenditen für großflächige Logistikimmobilien von einem Tiefstand von rund 3,00 % Anfang 2022 auf etwa 4,25 % im ersten Quartal 2024 gestiegen JLL.
- Demgegenüber blieben die Renditen erstklassiger Letzte-Meile-Immobilien in den sieben größten deutschen Immobilienmärkten stabil bei eher 3,00–3,25 % und erwiesen sich damit als ausgesprochen widerstandsfähig CBRE.
- Im vierten Quartal 2023 wurde ein 12.000 m² großer Letzte-Meile-Logistikknotenpunkt in Berlin-Neukölln zu einer geschätzten Rendite von 3,10 % gehandelt Colliers.
Strukturelle Nachfrage sorgt für Preisunelastizität
Die Nachfrage nach gut gelegenen urbanen Letzte-Meile-Logistikimmobilien übersteigt weiterhin das Angebot. Dadurch bleibt gegenüber großflächigen Logistikimmobilien ein anhaltender Bewertungsaufschlag bestehen, der sich in niedrigeren Renditen ausdrückt. Während die Logistikrenditen insgesamt seit dem zweiten Halbjahr 2022 etwas gestiegen sind, werden erstklassige Letzte-Meile-Logistikhallen in europäischen Kernstädten durchgängig zu 100–150 Basispunkten niedrigeren Renditen gehandelt. Wesentlicher Treiber ist die unumkehrbare Verlagerung zum Onlinehandel, der für eine effiziente Lieferung am selben oder am nächsten Tag räumliche Nähe zu den Verbrauchern benötigt. Innerstädtische Nachverdichtungsflächen sind knapp, schwer genehmigungsfähig und teuer zu entwickeln. Das begrenzt das Neubauangebot und stützt die Aussichten auf künftiges Mietwachstum.
In Deutschland beispielsweise sind die durchschnittlichen Spitzenrenditen für großflächige Logistikimmobilien von einem Tiefstand von rund 3,00 % Anfang 2022 auf etwa 4,25 % im ersten Quartal 2024 gestiegen JLL. Demgegenüber blieben die Renditen erstklassiger Letzte-Meile-Immobilien in den sieben größten deutschen Immobilienmärkten stabil bei eher 3,00–3,25 % und erwiesen sich damit als ausgesprochen widerstandsfähig CBRE.
Höhere Baukosten & Entwicklungshürden
Die Entwicklung urbaner Letzte-Meile-Logistikimmobilien ist mit höheren Baukosten und strengeren regulatorischen Hürden verbunden als großflächige Logistikprojekte außerhalb der Städte. Die Grundstückserwerbskosten sind in dicht besiedelten Gebieten deutlich höher. Zudem sind diese Projekte aufgrund des erhöhten Verkehrsaufkommens, der Lärmbelastung und der Umweltbelange häufig mit komplexen Planungs- und Genehmigungsverfahren konfrontiert. Dies wirkt sich unmittelbar auf die Renditeanforderungen der Projektentwickler aus und trägt zu höheren Immobilienwerten bei Fertigstellung bei. Die Knappheit geeigneter städtischer Grundstücke sorgt dafür, dass neues Angebot die Nachfrage stets nur teilweise decken kann. Das schützt die Werte bestehender Immobilien und ihr Mietwachstumspotenzial.
Beispieltransaktionen verdeutlichen den Bewertungsaufschlag
Jüngste Transaktionen unterstreichen diesen Aufschlag. Im vierten Quartal 2023 wurde ein 12.000 m² großer Letzte-Meile-Logistikknotenpunkt in Berlin-Neukölln zu einer geschätzten Rendite von 3,10 % gehandelt Colliers. Im gleichen Zeitraum wechselte ein neues, 65.000 m² großes Distributionszentrum nahe Dortmund mit einer ähnlichen gewichteten durchschnittlichen Mietvertragslaufzeit (WALT) zu einer Rendite von etwa 4,30 % den Eigentümer BNP Paribas Real Estate. Diese Differenz von 120 Basispunkten zeigt, welchen Wert der Markt dem unmittelbaren Zugang zu städtischen Gebieten und der Nähe zu dicht besiedelten Wohngebieten beimisst. Zudem ist die Mieterbindung bei Letzte-Meile-Immobilien häufig höher, da die Verlagerung eines strategisch wichtigen städtischen Depots mit Betriebsunterbrechungen und Kosten verbunden ist.
Betriebliche Effizienz und Mietwachstumsausblick
Urbane Letzte-Meile-Logistikimmobilien sind entscheidende Knotenpunkte moderner Lieferketten und ermöglichen eine schnelle und effiziente Zustellung an Verbraucher. Diese betriebliche Notwendigkeit lässt Mietern bei der Standortwahl weniger Flexibilität und eröffnet Vermietern größeren Spielraum für Mieterhöhungen. Während gesamtwirtschaftlicher Gegenwind die Mietwachstumserwartungen im gesamten Logistiksektor gedämpft hat, bleibt das Spitzensegment der Letzte-Meile-Logistik vergleichsweise robust. So verzeichneten die Spitzenmieten für urbane Logistik in einigen Kernstädten wie München 2023 ein kräftiges Wachstum von 8–10 % gegenüber dem Vorjahr und übertrafen damit die Durchschnittswerte des Gesamtmarktes Savills.
Was dies für Investoren bedeutet: Priorisieren Sie den Erwerb oder die Entwicklung gut gelegener, zukunftssicherer urbaner Letzte-Meile-Logistikimmobilien in europäischen Kernmärkten, um überdurchschnittliche risikobereinigte Renditen und langfristige Wertsteigerungen zu erzielen.
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