Das Wichtigste in Kürze
- Die mittlere Angebotsmiete für verfügbare Büroflächen in Berlin liegt bei 21 €/m² (mittlere Hälfte: 14,50–27 €/m²).
- In den Top-Lagen (Mitte, Potsdamer Platz, City West, Hauptbahnhof) liegt der Median bei 26,50 €/m², in den übrigen Innenstadtlagen bei 20 €/m² und in den Bezirken außerhalb der Postleitzahlen 10xxx bei 16 €/m².
- Das Angebot ist breit: 874 Büroeinheiten sind verfügbar oder werden bald frei. Die mittlere Einheit ist rund 420 m² groß, knapp ein Fünftel hat mehr als 1.000 m².
- Die aktiven Bürogesuche sind klein: Die mittlere Wunschgröße liegt bei rund 250 m², vier von sieben Gesuchen liegen bei höchstens 250 m².
Datengrundlage
Grundlage sind die Büroflächen und Suchprofile, die neospaces im Oktober 2026 in seiner Datenbank führt: 874 verfügbare oder bald verfügbare Büroeinheiten in Berlin, davon 719 mit Mietangabe, sowie 7 aktive Suchprofile für Büroflächen mit Berlin im Namen. Die Mietauswertung steht damit auf einer breiten Basis, die Nachfrageauswertung auf einer schmalen. Es handelt sich um Angebotsmieten (Nettokaltmiete pro m² und Monat), nicht um Abschlussmieten. Einzelne Objekte und Unternehmen werden nicht genannt.
Mieten: Gefälle von der Mitte nach außen
| Lage | Median Angebotsmiete | Einheiten mit Mietangabe |
|---|---|---|
| Top-Lagen (Mitte, Potsdamer Platz, City West, Hauptbahnhof) | 26,50 €/m² | 119 |
| Übrige Innenstadt (PLZ 10xxx ohne Top-Lagen) | 20 €/m² | 367 |
| Übrige Bezirke (PLZ 12xxx–14xxx) | 16 €/m² | 233 |
| Berlin gesamt | 21 €/m² | 719 |
Zwischen Top-Lagen und äußeren Bezirken liegen im Median gut 10 €/m². Die Spanne der Angebotsmieten reicht von knapp 6 €/m² für einfache Flächen in Randlagen bis 60 €/m² für kleine, repräsentative Einheiten in der City West. Auch in den Top-Lagen gibt es Angebote unter 20 €/m², in den äußeren Bezirken einzelne Neubauflächen bis 38 €/m². Lage allein erklärt den Preis also nicht; auch Baujahr, Ausstattung und Flächenzuschnitt spielen eine Rolle.
Kleine Einheiten bis 250 m² werden im Median für 17,50 €/m² angeboten, große Einheiten über 1.000 m² für 25,50 €/m². Ein Grund dürfte sein, dass viele kleine Flächen in Gewerbehöfen und Bestandsgebäuden außerhalb der Mitte liegen, während Großflächen häufiger in Neubauten und Projektentwicklungen angeboten werden.
Angebot: Viel Fläche, auch in großen Einheiten
Das mittlere Angebot ist rund 420 m² groß. 30 % der verfügbaren Einheiten haben höchstens 250 m², 57 % höchstens 500 m² und 82 % höchstens 1.000 m². 80 Einheiten (9 %) sind größer als 2.000 m²; dazu zählen ganze Bürogebäude und zusammenhängende Etagenpakete, die meist teilbar angeboten werden. 135 der 874 Einheiten sind noch vermietet und werden in den kommenden Monaten frei.
Nachfrage: Kleine Flächen, gemischte Nutzer
Die sieben aktiven Bürogesuche mit Berlin-Bezug suchen überwiegend kleine bis mittlere Flächen: Die Wunschgrößen liegen im Mittel zwischen 165 und 500 m², ein Gesuch bei rund 2.000 m². Vier von sieben Gesuchen liegen bei höchstens 250 m², zwei zwischen 250 und 500 m². Wo eine Mietobergrenze angegeben ist, liegt sie bei 30 bis 35 €/m².
Die Gesuche kommen aus ambulanter Pflege (Stützpunkt- und Verwaltungsflächen), aus Gesundheit und Telemedizin, aus der Bildung (Sprachschule) und aus der Energiebranche. Das größte Gesuch stammt von einem Investor, der Bestandsobjekte zur Umnutzung oder Nachverdichtung sucht, und ist damit kein klassisches Mietgesuch. Wegen der kleinen Zahl sind diese Angaben ein Ausschnitt, kein repräsentatives Bild der Berliner Büronachfrage.
Was daraus folgt
- Für Mieter: Das Angebot ist groß und die Mieten sind gestaffelt. Wer nicht zwingend in eine Top-Lage muss, findet in der übrigen Innenstadt Flächen um 20 €/m², in den äußeren Bezirken um 16 €/m². Bei kleinen Flächen bis 250 m² ist die Auswahl besonders breit.
- Für Eigentümer kleiner und mittlerer Flächen: Die aktiven Gesuche liegen überwiegend unter 500 m². Neben klassischen Büronutzern lohnt der Blick auf Pflege-, Gesundheits- und Bildungsanbieter, die Büroflächen als Stützpunkt oder Praxis nutzen.
- Für Eigentümer großer Flächen: Knapp ein Fünftel des Angebots liegt über 1.000 m², die aktiven Gesuche in dieser Größe sind selten. Teilbarkeit in Einheiten von 250 bis 500 m² erhöht die Zahl passender Interessenten deutlich.
Methodik
Ausgewertet wurden alle Berliner Einheiten der Nutzungsart Büro in der neospaces-Datenbank mit Status verfügbar oder künftig verfügbar, Stand 17.10.2026 (874 Einheiten, alle mit Flächenangabe). Mieten = Angebotsmiete netto kalt pro m² und Monat, sofern angegeben (719 Einheiten; Top-Lagen: 119, übrige Innenstadt: 367, übrige Bezirke: 233). Top-Lagen = Postleitzahlen 10117, 10178, 10785, 10719, 10789, 10557; übrige Innenstadt = übrige Postleitzahlen 10xxx; übrige Bezirke = Postleitzahlen 12xxx–14xxx. Einzelne Datensätze fassen ganze Gebäude oder Etagenpakete zusammen und gehen mit ihrer Gesamtfläche ein. Nachfrage = aktive Suchprofile der Nutzungsart Büro mit Berlin im Namen (7 Profile); Wunschgröße = Mittelwert aus Mindest- und Maximalfläche. Die Auswertung wird quartalsweise aktualisiert.
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