Erholung des Einzelhandels in deutschen Toplagen: Die Premiumachse München–Berlin

München und Berlin geben bei der Erholung der Spitzenmieten das Tempo vor

Der Einzelhandel in deutschen Einkaufsstraßen erholt sich 2026 selektiv. München und Berlin stehen dabei im Mittelpunkt. Laut Cushman & Wakefields „DNA of Real Estate“, 1. Quartal 2026 liegen die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in Deutschlands sieben führenden Märkten bei 4,46 %. Europaweit gingen die Renditen in erstklassigen Einkaufsstraßen im Laufe des Jahres 2025 um 11 Basispunkte zurück, der stärkste Rückgang aller Sektoren. Die Mieten für erstklassige innerstädtische Flächen stiegen 2025 im Durchschnitt um 6 % und damit deutlich stärker als die Inflation, wie invidis unter Berufung auf die jährliche Studie der DZ HYP berichtet.

Die Münchner Achse Kaufingerstraße–Marienplatz führt das deutsche Ranking mit rund 300 EUR/m²/Monat an; die Mieten im Luxussegment der Maximilianstraße liegen bei über 350 EUR/m². In Berlins Tauentzienstraße und am Kurfürstendamm werden rund 290 EUR/m² erzielt, während die Friedrichstraße bei 200–230 EUR/m² liegt, da der Markt weiterhin Umstrukturierungen aus der Zeit vor der Pandemie verarbeitet. Beide Städte profitieren vom wiedererstarkenden Tourismus: München verzeichnete 2025 rund 16 Millionen Übernachtungen, Berlin erreichte 14 Millionen. Damit liegen die Zahlen nahe den Höchstständen von 2019. Die internationalen Luxusausgaben je Besucher steigen weiter, insbesondere bei Urlaubsreisenden aus den USA, dem Nahen Osten und dem wieder geöffneten chinesischen Reisemarkt.

Warum sich die Premiumachse erholt, während Nebenlagen stagnieren

Die Erholung verläuft deutlich zweigeteilt. Spitzenstandorte profitieren von strukturellen Vorteilen: hoher Kaufkraft, großen Einzugsgebieten und hoher Passantenfrequenz. Nationale und internationale Einzelhändler konzentrieren ihre Flächenstrategien zunehmend auf eine kleinere Zahl besonders attraktiver Standorte. Sie reduzieren ihre Präsenz bewusst und fokussieren sich auf Toplagen. Die Analyse der DZ HYP hält laut Pressemitteilung der DZ HYP fest, dass die sieben Topstandorte strukturell im Vorteil bleiben, während Nebenlagen innerhalb derselben Städte an Frequenz verlieren.

Der Tourismus bleibt ein struktureller Rückenwind für München mit Oktoberfest, Konferenzen sowie Tagungs-, Incentive-, Kongress- und Messegeschäft und für Berlin mit seinem internationalen Urlaubstourismus. Das Münchner Oktoberfest 2025 zog rund 6,5 Millionen Besucher an und erzeugte direkte wirtschaftliche Effekte von 1,5 Milliarden EUR, ein Rekord. Berlins Tourismusmix ist stärker vom Urlaubsverkehr geprägt; besonders nachfragestarke Phasen im Frühjahr und Sommer sorgen für Ausgabenspitzen im Einzelhandel. Einzelhandelsflächen in München und Berlin profitieren zudem von der deutschlandweit höchsten Nachfrage internationaler Marken. Luxushäuser wie Hermès, Chanel, Cartier, Louis Vuitton, Bottega Veneta und Dior bündeln ihre Flagship-Stores weiterhin entlang der Münchner Maximilianstraße und der Berliner KaDeWe-Achse. Das KaDeWe, 2023 von Signa an die Central Group verkauft und unter dem neuen Eigentümer in Modernisierung, bleibt der prägende Einzelhandelsanker der westlichen Berliner Premiumachse.

Vermietungsdynamik und Mieterstrategien

Die Vermietungsstrategien haben sich weiterentwickelt. Internationale Luxusmarken schließen typischerweise langfristige Mietverträge über 10–15 Jahre mit vollständiger Indexierung an den Verbraucherpreisindex ab und setzen auf ausschließlich im Erdgeschoss gelegene Formate mit 200–400 m². Der Trend zu kleineren, sorgfältiger kuratierten Luxus-Flagship-Stores hat sich nach der Pandemie beschleunigt. Marken konzentrieren sich auf erlebnisorientierte Gestaltung statt auf maximale Fläche. An der Maximilianstraße und entlang der Berliner KaDeWe-Achse werden die Flagship-Stores mehrerer Luxushäuser umgebaut; die Fertigstellung ist für 2026–2027 vorgesehen.

Internationale Marken des Massenmarkts wie Uniqlo, Zara, H&M, die Inditex-Gruppe und Primark suchen größere Formate mit 800–1.500 m², kürzeren Laufzeiten von 5–7 Jahren und Anreizpaketen für den Ausbau im Gegenwert von 8–12 Monatsmieten. Deutsche Fach- und Warenhauseinzelhändler wie Breuninger, Engelhorn und Galeria strukturieren ihre Portfolios um: weniger Standorte, dafür größere und stärker erlebnisorientierte Formate. Galeria ging 2024 aus der zweiten Insolvenz mit einem verkleinerten Netz von 70 Filialen hervor, dessen Schwerpunkt auf erstklassigen Einkaufsstraßen liegt. Der Leerstand in Münchens und Berlins Top-Einkaufsstraßen liegt unter 5 %, während Nebenlagen in beiden Städten Leerstandsquoten von 8–14 % aufweisen. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) neuer Verträge in Toplagen beträgt 8–10 Jahre. Der strukturelle Wandel zeigt sich im Mietermix: Vor der Pandemie entfielen 70 % auf den Massenmarkt und 30 % auf Luxus; das neue Gleichgewicht liegt eher bei 40 % Luxus, 40 % gehobenem mittlerem Marktsegment und 20 % Gastronomie beziehungsweise erlebnisorientierten Angeboten.

Gastronomie und erlebnisorientierte Konzepte füllen die Lücken, die der Rückzug des Massenmarkts hinterlässt. Konzepte wie Bonanza Coffee, Five Guys, Eataly und Wolfgang Puck sowie spezialisierte Fitnessangebote wie Equinox und Barry's bilden Anker des neuen Mietermixes. Für temporäre Läden und kurzfristig genutzte Konzeptflächen werden zunehmend Verträge mit hohen Quadratmetermieten und kürzeren Laufzeiten von 12–24 Monaten abgeschlossen. Immobilieneigentümer setzen immer häufiger auf gemischte Nutzungskonzepte im Erdgeschoss: Ein typisches Gebäude an der Münchner Kaufingerstraße verbindet heute einen Luxus-Flagship-Store im vorderen Bereich mit einer kleinen Boutique an der Seite und einem sorgfältig ausgewählten Gastronomiekonzept im hinteren Bereich. So wird der Gesamtertrag je Quadratmeter maximiert.

Umsatzabhängige Mietbestandteile werden bei Neuverträgen zum Standard. Die Grundmiete bleibt zwar mit typischerweise 70–85 % der Gesamtmiete der dominierende Bestandteil, doch internationale Luxushäuser und ausgewählte Einzelhändler des Massenmarkts haben umsatzabhängige Staffeln eingeführt, die an den Umsatz der Marke gekoppelt sind. Diese Struktur teilt die Mehrerträge in starken Jahren und schützt Mieter in schwächeren Phasen vor Belastungen. Damit werden die Interessen von Vermietern und Mietern so aufeinander abgestimmt, dass langfristige Mietverhältnisse begünstigt werden. Neu eintretende asiatische Marken aus den Bereichen chinesischer Luxus, koreanische Mode und japanischer Facheinzelhandel zeigen zunehmendes Interesse an Flagship-Stores in München und Berlin.

Die Kapitalmärkte für Einzelhandelsimmobilien reagieren: Die Investitionsvolumina in Geschäftshäuser in Einkaufsstraßen durchbrachen im 1. Quartal 2026 einen mehrjährigen Abwärtstrend. Aufgrund der Standortknappheit bleiben im Voraus finanzierte Revitalisierungen solcher Immobilien selten, weshalb Verkauf mit Rückanmietung die dominierende Transaktionsstruktur ist. Revitalisierungsmöglichkeiten bei Spitzenobjekten, etwa Standorte mit Potenzial zur Grundstückszusammenlegung, Aufstockung oder Nutzungsänderung, erzielen deutliche Preisaufschläge.

Digitale Strategien und die Verzahnung der Vertriebskanäle haben sich gefestigt. Die Befürchtungen aus der Zeit vor der Pandemie, der Onlinehandel werde den Einzelhandel in Einkaufsstraßen verdrängen, haben sich im Spitzensegment nicht bewahrheitet. Stattdessen nutzen Marken ihre Flagship-Stores als Marketingzentren, Kanäle zur Kundengewinnung und Erlebnisorte. Besucher tätigen ihre Käufe anschließend zum Teil über Onlinekanäle. Dieser „Halo-Effekt“ stützt hohe Mietniveaus in den zentralen Spitzenlagen und erklärt, warum Luxushäuser bereit sind, Quadratmetermieten zu zahlen, die sich allein durch Verkäufe im Laden niemals amortisieren würden.

Die Konsolidierung der Luxushäuser setzt sich fort. Mehrere Marken reduzieren die Zahl ihrer Flagship-Stores in europäischen Städten, um sich auf weniger, größere und stärker erlebnisorientierte Standorte zu konzentrieren. Für München und Berlin ist diese Bündelung positiv: Die Premiumachsen bleiben zentrale Anlaufpunkte, während kleinere Nebenstraßen Abgänge von Flagship-Stores verzeichnen. Eigentümer in Spitzenlagen profitieren von einer geringeren Mieterfluktuation und steigenden Mieten. Eigentümer von Immobilien in Nebenstraßen stehen vor Entscheidungen über Umbau oder Umnutzung. Die Konsequenzen für die Kapitalallokation sind klar: Investitionen entlang der Premiumachsen sind die Einzelhandelsstrategie mit der höchsten Überzeugungskraft; Eigentum in Nebenlagen erfordert aktive Wertsteigerungsstrategien.

Der Touristenmix verändert die Nachfrage in den Einkaufsstraßen. Urlaubsreisende aus den USA, dem Nahen Osten und dem wieder geöffneten chinesischen Reisemarkt treiben die Passantenfrequenz und die Luxusausgaben in München und Berlin. Münchens Positionierung im Tagungs-, Incentive-, Kongress- und Messegeschäft mit Oktoberfest, Bauma, ITB München und Mobile World Congress Munich erzeugt Ausgabenspitzen im Premiumsegment. Berlins Basis im Urlaubstourismus ist breiter und über das Jahr hinweg beständiger. Beide Städte profitieren von der deutlichen Erholung des Flugverkehrs: Der Flughafen München erreichte bis zum 1. Quartal 2026 90 % des Passagieraufkommens vor COVID, der Berliner BER 85 %. Die internationalen Luxusausgaben je Besucher steigen weiter, insbesondere bei amerikanischen und nahöstlichen Reisenden, die den starken US-Dollar gegenüber dem Euro nutzen, um in Europa statt in ihren Heimatmärkten einzukaufen.

Investmentmarkt und Gesamtrenditen

Der Investmentmarkt spiegelt die Erholung der Mieten wider. Laut Colliers-Städteübersicht für das 1. Quartal 2026 erholen sich die Investitionsvolumina in Einzelhandelsimmobilien in Einkaufsstraßen; grenzüberschreitend aktive Käufer kehren selektiv zurück. Spitzenobjekte an der Kaufingerstraße und der Tauentzienstraße werden zu Renditen von 3,8–4,2 % gehandelt. Das entspricht einem deutlichen Renditerückgang seit 2024. Zweitrangige Einkaufsstraßen liegen weiterhin bei 5,5–7,0 %, was den Preisaufschlag für Spitzenobjekte verdeutlicht. An einen einzelnen Luxusmieter vermietete Objekte mit langer gewichteter durchschnittlicher Mietvertragslaufzeit und vollständiger Indexierung an den Verbraucherpreisindex sind besonders bei staatlichen Kapitalgebern aus Asien und dem Nahen Osten gefragt. Auch Family-Offices aus Deutschland, Österreich und der Schweiz sind beim Erwerb einzelner Luxus-Einzelhandelsobjekte aktiv.

Aufgrund der Standortknappheit bleiben im Voraus finanzierte Revitalisierungen von Geschäftshäusern in Einkaufsstraßen selten, weshalb Verkauf mit Rückanmietung die dominierende Transaktionsstruktur ist. Revitalisierungsmöglichkeiten bei Spitzenobjekten, etwa Standorte mit Potenzial zur Grundstückszusammenlegung, Aufstockung oder Nutzungsänderung, erzielen deutliche Preisaufschläge. Die Kombination aus Renditekompression und Mietwachstum schafft für 2026 ein attraktives Gesamtrenditeprofil: In Münchens und Berlins erstklassigen Einkaufsstraßen könnten die Gesamtrenditen 6–8 % erreichen und damit deutlich über den Durchschnittswerten des breiteren deutschen Gewerbeimmobilienmarkts liegen.

Die übergreifende Erholung des Einzelhandels wird in JLLs Bericht zur Dynamik des deutschen Einzelhandelsmarkts ausführlich dargestellt. Darin werden Formate mit Ankern aus der Grundversorgung wie Supermärkten und Discountern sowie erstklassige Einkaufsstraßen mit hoher Passantenfrequenz als widerstandsfähige Segmente bezeichnet, während Einkaufszentren und innerstädtische Einzelhandelslagen außerhalb der Toplagen weiterhin unter strukturellem Druck stehen.

Was dies für Eigentümer und Investoren bedeutet: Eigentümer erstklassiger Geschäftshäuser in den Münchner und Berliner Spitzenlagen sollten das Zeitfenster 2026 für eine teilweise Kapitalrealisierung prüfen. Die Renditekompression hat wieder eingesetzt, und das Bieterfeld ist so breit wie seit 2018 nicht mehr. Käufer mit langfristig verfügbarem Kapital sollten entlang der Premiumachse München–Berlin auf Objekte mit einem einzelnen Luxusmieter und gewichteten durchschnittlichen Mietvertragslaufzeiten von mindestens 10 Jahren setzen. Bei vermietungsorientierten Mandaten sollte die gezielte Gestaltung des Mietermixes im Mittelpunkt stehen, um den Wandel von Luxusangeboten zu erlebnisorientierten Konzepten zu nutzen; Engagements im Massenmarkt sollten aktiv reduziert oder neu strukturiert werden. Für Initiatoren, die Spitzenobjekte halten, ist die Zusammenarbeit mit erfahrenen Vermietungsberatern für Einzelhandelsimmobilien entscheidend, die die Konsolidierungsdynamik der Luxusmarken verstehen. So lässt sich das Mietsteigerungspotenzial ausschöpfen, ohne Margen durch Mietanreize aufzugeben.