Das Wichtigste in Kürze
- Der deutsche Data-Center-Markt erreicht 2026 ein Marktvolumen von rund 10,4 Mrd.
- Für 2026 sind nach Marktanalyse rund 200 MW Pipeline-Kapazität geplant (CBRE European Data Centres Outlook 2026).
- Der aktuelle FLAP-D-Markt zeigt strukturelle Engpässe: Vacancy lag laut CBRE 2025/26 bei Rekord-Tief von rund 6,3 Prozent, und 83 Prozent der Pipeline sind pre-let (CBRE European Data Centres Outlook 2026).
- Das größte Einzelprojekt in Berlin ist der Virtus-Berlin-Campus in Wustermark, rund 30 km vor den Toren der Stadt: ein 3-Mrd.-Euro-Investment von ST Telemedia Global Data Centres mit einer geplanten IT-Gesamtlast von 57,6 MW über vier Bauabschnitte (Virtus Berlin 1–4) (Datacenter Knowledge).
Berlin ist 2026 dabei, sich neben Frankfurt als zweiter deutscher Data-Center-Schwerpunkt zu etablieren. Während Frankfurt mit rund 72 Prozent der deutschen DC-Kapazität klar dominiert, treffen in Berlin zwei strukturelle Treiber zusammen: zunehmende Engpässe in FLAP-D-Märkten (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, Dublin) und politischer Push zu Sovereign-Cloud-Lösungen mit lokalem Behörden- und Wissenschafts-Sitz.
Marktbedeutung: Berlin im FLAP-D-Schatten
Der deutsche Data-Center-Markt erreicht 2026 ein Marktvolumen von rund 10,4 Mrd. USD bei einer IT-Last-Kapazität, die laut Mordor Intelligence von 3,44 GW (2025) auf rund 6,23 GW bis 2030 steigen soll (Mordor Intelligence). Davon entfallen rund 72 Prozent auf den Frankfurter Raum mit etwa 2,2 GW Live-Kapazität (Datacenter Knowledge). Frankfurt unterhält außerdem rund 745 MW Live-IT-Last mit etwa 542 MW im Bau und 383 MW in Planung.
Berlin verfolgt eine deutlich andere Trajektorie. Für 2026 sind nach Marktanalyse rund 200 MW Pipeline-Kapazität geplant (CBRE European Data Centres Outlook 2026). Das ist gemessen am Frankfurter Volumen klein, aber für eine bisherige Sekundär-Lokation eine signifikante Skalierungsstufe.
Der aktuelle FLAP-D-Markt zeigt strukturelle Engpässe: Vacancy lag laut CBRE 2025/26 bei Rekord-Tief von rund 6,3 Prozent, und 83 Prozent der Pipeline sind pre-let (CBRE European Data Centres Outlook 2026). Cushman & Wakefield beziffert die EMEA-Entwicklungspipeline mit etwa 15 GW, weist aber darauf hin, dass das Wachstum zunehmend selektiv erfolgt – Strom und Regulierung entscheiden, welche Projekte starten können (Cushman & Wakefield EMEA Data Centre Update).
Die regulatorische Lage in Deutschland verschärft sich: das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) verlangt ab 2026 verschärfte PUE-Werte für neue Rechenzentren, und die Abwärmenutzung wird verpflichtend. Das benachteiligt Greenfield-Entwicklungen ohne Wärmenetzanbindung – ein Punkt, an dem Berliner Standorte mit Stadtwerke-Anbindung punkten können.
Hyperscale-Rechenzentren in Berlin: Standorte und Großprojekte
Das größte Einzelprojekt in Berlin ist der Virtus-Berlin-Campus in Wustermark, rund 30 km vor den Toren der Stadt: ein 3-Mrd.-Euro-Investment von ST Telemedia Global Data Centres mit einer geplanten IT-Gesamtlast von 57,6 MW über vier Bauabschnitte (Virtus Berlin 1–4) (Datacenter Knowledge). Die erste Phase soll 2028 in Betrieb gehen, der 80-MVA-Stromliefervertrag ist bereits gesichert.
Hyperscale-Player verstärken ihr Berliner Engagement: Google hat in Deutschland 5,5 Mrd. Euro für Data Center und Büros angekündigt und visiert eine Quote von 85 Prozent karbonfreier Energie für seine deutschen Operations bis 2026 an (DCD). Microsoft hat 3,2 Mrd. Euro für AI-Cloud-Kapazität in Deutschland angekündigt (mit Fokus auf Köln/Elsdorf, aber Sekundäreffekte in Berlin) und AWS hat über die European Sovereign Cloud bis 2040 ein Investment von 7,8 Mrd. Euro committed (DCD).
Neben Virtus und Wustermark entstehen mehrere mittelgroße Anlagen im Berliner Speckgürtel – primär in Brandenburg (Ludwigsfelde, Ahrensfelde, Erkner) sowie innerstädtisch in Marienpark und Tempelhof. Colocation-Operatoren wie Maincubes, NTT Global Data Centres, Telehouse und ATC bauen mehrgeschossige Anlagen mit Fokus auf Edge-Workloads für die regionale Latenz-Versorgung.
Strukturelle Treiber: Sovereign Cloud und Latenz
Drei Faktoren treiben Berlins Wachstum 2026:
Erstens Sovereign Cloud: Die Bundesregierung und Bundesbehörden fordern zunehmend lokale Datenhoheit, insbesondere für sensible Verwaltungs-, Gesundheits- und Forschungsdaten. Berlin als politisches und administratives Zentrum profitiert direkt. Die geplante GAIA-X-Föderation und die EU-Cloud-Strategie verstärken diese Dynamik durch Anforderungen an datenschutzkonforme EU-interne Verarbeitung.
Zweitens Latenz: Berlin entwickelt sich zum Latenz-Hub für den nord- und osteuropäischen Markt, einschließlich Verbindungen nach Skandinavien und Polen (CBRE European Data Centres Outlook 2026). Mit der Erweiterung der DE-CIX-Präsenz in Berlin und neuen Subsea-Verbindungen über Hamburg gewinnt der Standort auch transatlantisch an Bedeutung.
Drittens Powerverfügbarkeit: Während in der Frankfurter Region Stromnetzkapazität de facto rationiert ist, bietet die Berliner Region – insbesondere Brandenburg – noch verfügbare Netzanschlüsse, was die Realisierungszeit großer DCs deutlich verkürzt. 50Hertz, der Übertragungsnetzbetreiber für Ostdeutschland, hat Brandenburger Substations mit erheblichen Reserven, was Anschlusszeiten von 18–24 Monaten gegenüber 36–48 Monaten in der Rhein-Main-Region ermöglicht.
Für Investoren wandelt sich Berlin damit von einem rein opportunistischen DC-Markt zu einem strukturell programmierten Wachstumsstandort. CBRE erwartet, dass die europäische DC-Nachfrage 2026 erneut über dem Angebot liegen wird – zum vierten Mal in fünf Jahren (CBRE European Data Centres Outlook 2026).
Risiken: Genehmigung, Strom, Wasser
Berlin-spezifische Risiken liegen primär bei Netzanschluss-Wartezeiten (zwar besser als Frankfurt, aber zunehmend kompetitiv), Kühlung (Wasserverfügbarkeit in Brandenburg ist saisonal limitiert) und Genehmigung (lokale Bürgerproteste gegen Großflächeninanspruchnahme). Hinzu kommen die EU-Energy-Efficiency-Anforderungen, die ab 2026 strikter werden – PUE-Werte über 1,3 verlieren Förderfähigkeit.
Die Bewertungsspanne für Berliner DC-Assets liegt 2026 in der Range von 5,0–6,5 Prozent Cap Rate für stabilisierte Colocation-Anlagen, hyperscale-Single-Tenant-Build-to-Suit-Objekte handeln mit langen Mietverträgen darunter (4,5–5,5 Prozent). Forward-Funding für Greenfield-DC-Entwicklung erreicht Yields-on-Cost von 8–11 Prozent, allerdings mit erheblichen Entwicklungs- und Genehmigungsrisiken.
Finanzierungsstruktur ist 2026 ein entscheidender Faktor: spezialisierte DC-Finanzierer (Macquarie, IFM, Antin, KKR) ergänzen klassische Bankenfinanzierung mit höheren LTV-Werten (bis 70 Prozent) bei Build-to-Suit-Projekten mit Investment-Grade-Mietern. Klassische deutsche Banken sind im DC-Bereich noch verhalten, was deutsche Institutionelle zur Co-Investments mit internationalen Plattformen zwingt.
Neben Stromverfügbarkeit wird AI-Readiness zunehmend zur wertkritischen Eigenschaft: AI-Workloads benötigen 30–80 kW pro Rack gegenüber 5–15 kW bei klassischem Enterprise-Workload. Das verlangt deutlich stärkere Kühlinfrastruktur (Liquid Cooling, Immersion Cooling) und eine angepasste Statikkonzeption. Berliner Greenfield-Projekte können diese Specs nativ einplanen, während Brownfield-Konvertierungen in der Rhein-Main-Region unter strukturellen Limits leiden.
Was dies für Principals bedeutet: Berlin ist 2026 der zweitwichtigste deutsche DC-Markt und hat strukturell überproportionale Wachstumsperspektiven gegenüber Frankfurt, weil dort Strom- und Genehmigungsengpässe stärker greifen. Für Land-Banking und Forward-Funding-Strategien sind Brandenburger Flächen mit gesicherter Netzanbindung der attraktivste Eintritt. Hyperscaler-Single-Tenant-Deals dominieren das Premium-Segment; Colocation-Operatoren liefern Bewertungsrobustheit. Powervertrag, Wasserverfügbarkeit und PUE-Kennzahlen sind die drei zentralen Underwriting-Größen.
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