Hotel & Hospitality verkaufen in Frankfurt.

Der Frankfurter Hotelinvestmentmarkt befindet sich zum Ende des 1. Quartals 2026 in einem frühen, sehr selektiven Erholungsstadium. Die deutschen Rahmenbedingungen verbesserten sich 2025 erheblich: Das Hoteltransaktionsvolumen stieg im Gesamtjahr um rund 50% auf etwa 1,97 Mrd. EUR (Cushman & Wakefield), wobei mehr als die Hälfte des Kapitals aus internationalen Transaktionen stammte, darunter das Keystone-Portfolio mit 17 Hotels, das von Blackstone an Event Hotels verkauft wurde, und das Mandarin Oriental in München mit nur einem Objekt. Ungefähr die Hälfte des nationalen Volumens konzentrierte sich auf die Top-7, angeführt von Berlin, dann München und Hamburg, wobei Frankfurt ein zweites Hotelziel war. Zu Beginn des Jahres 2026 hat sich die Dynamik abgekühlt: Colliers verzeichnet ein deutsches Hoteltransaktionsvolumen von rund 234 Mio. EUR im ersten Quartal, was einem Rückgang von 18 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und unter dem langfristigen Durchschnitt liegt. Das Problem ist nicht ein Mangel an Gelegenheiten, sondern eine anhaltende (wenn auch abnehmende) Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage sowie die zunehmende Komplexität der Betreiber- und Betriebskonzepte. Das bestimmende Merkmal des aktuellen Marktes ist die Verlagerung vom Ziegelstein zum Betriebsmodell: Investoren gewichten jetzt die Bonität des Betreibers, die Skalierbarkeit der Marke, die Art des Vertrags, die Transparenz der Investitionsausgaben, die Indexierung und die Ausstiegsflexibilität höher als das Gebäude selbst, und die Transformation des Betreibers ist zum wichtigsten Werttreiber geworden. Die Konsolidierung unter den Betreibern und das Aufkommen von Plattform- und Joint-Venture-Strukturen verstärken dies noch. Speziell für Frankfurt sind die Vergleichswerte für Hotels dünn. Die städtischen Daten von Colliers für Q1 2026 zeigen ein Gesamtvolumen von 232 Mio. EUR (ein Anstieg von 152 % im Vergleich zum Vorjahr, ausgehend von einer sehr niedrigen Basis für 2025), wobei jedoch Büros mit 86 % der Aktivitäten dominierten und die größte Käufergruppe eher Unternehmen/Eigennutzer (52 %) als Finanzinvestoren waren, was unterstreicht, wie gering der Anteil des Hotelvolumens war. Die wichtigste Investitionskennziffer ist die Bruttoanfangsrendite für Hotels in Frankfurt in Höhe von 4,70%, die am unteren Ende der deutschen Spanne von 4,70-5,50% liegt und die konzentrierte Nachfrage nach erstklassigen, gut vermieteten CBD-Produkten mit kreditwürdigen Betreibern wie dem neu positionierten Steigenberger Icon Frankfurter Hof widerspiegelt. Außerhalb dieses Kerns ist die Preisgestaltung deutlich breiter: Full-Service-Assets in der Flughafenperipherie sind mit Risiken hinsichtlich des Passagieraufkommens und des Unternehmensmieters behaftet, und unrenovierte Sekundärimmobilien sind mit Unsicherheiten in Bezug auf Investitionen und Betreiberkonzepte behaftet. Da die 10-jährigen Swap- und Bundessätze über 3 % liegen, was die Finanzierung kostspielig macht, und die EZB ihre Zinssätze in nächster Zeit wahrscheinlich nicht senken wird, sowie angesichts der geopolitischen Volatilität, die große Lose verzögern kann, haben sich die Spitzenrenditen stabilisiert, könnten aber später im Jahr 2026 außerhalb der Kernzone nach oben driften. Die konstruktive Lesart ist, dass die Preisfindung reift, dass internationale und südeuropäische Eigentümer/Betreiber den Käuferpool erweitern und dass der Refinanzierungsdruck mehr Produkte freisetzen wird. Colliers erwartet eine allmähliche Belebung der Transaktionsaktivität im Laufe des Jahres 2026, die gut kapitalisierte Käufer von erstklassigen, betreiberstarken Frankfurter Objekten begünstigt.

Spitzenrendite: 4,7 % Bruttoanfangsrendite (Frankfurt Prime Hotel, Q1 2026); transaction volume: 234 Mio. EUR (Hotel-Transaktionsvolumen in Deutschland, Q1 2026, -18% yoy); transaction volume de fy2025: 1.970 EUR Mio. (Deutschland Hotelinvestitionen FY2025, +50% yoy - national); commercial volume ffm q1 2026: 232 EUR Mio. (Frankfurter Transaktionsvolumen Q1 2026, +152% yoy; Hotels geringer Anteil).