Maklerprovision bei Gewerbeflächen: Wer zahlt, wie hoch, wann fällig?

Von Alexander Ditzel, Co-Founder & CEO · Stand: 17.10.2026

Bei Wohnungen ist die Frage seit Jahren klar geregelt: Wer den Makler bestellt, zahlt. Bei Gewerbeflächen gilt das nicht. Hier ist die Provision Vertragssache, in Höhe, Fälligkeit und Zahlungspflicht. Dieser Ratgeber erklärt, welche Regeln für die Maklerprovision im Gewerbe gelten, welche Größenordnungen üblich sind und worauf Mieter und Eigentümer achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz) und die Obergrenze von zwei Monatsmieten gelten nur für Wohnraum.
• Auch die Teilungsregeln beim Verkauf (§§ 656a bis 656d BGB) betreffen nur Wohnungen und Einfamilienhäuser.
• Im Gewerbe sind Zahlungspflicht und Höhe frei verhandelbar. Häufig wird ein Vielfaches der Monatsnettokaltmiete zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart.
• Der Anspruch entsteht nur, wenn der Vertrag infolge der Maklerleistung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB), in der Regel mit Unterschrift.
• Bei vielen Flächen über neospaces zahlt der Eigentümer die Provision. Für Mieter ist die Anmietung dann provisionsfrei.

Gilt das Bestellerprinzip auch im Gewerbe?

Nein. Das Bestellerprinzip ist in § 2 Abs. 1a des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung geregelt (häufig WoVermittG genannt, amtlich WoVermRG). Danach darf ein Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden kein Entgelt für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume verlangen, es sei denn, er holt den Auftrag des Vermieters ausschließlich wegen des Suchauftrags dieses Wohnungssuchenden ein. Das Gesetz regelt ausschließlich Wohnräume. Auch die Höchstgrenze von zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer (§ 3 Abs. 2 WoVermRG) und die Textformpflicht für den Vermittlungsvertrag gelten nur dort.

Beim Verkauf gilt Ähnliches: Die §§ 656a bis 656d BGB verlangen Textform und eine Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer nur für Kaufverträge über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Für Bürogebäude, Geschäftshäuser, Hallen oder gewerblich genutzte Grundstücke gelten sie nicht.

Für Gewerbeflächen bleibt das allgemeine Maklerrecht der §§ 652 bis 655 BGB. Es lässt den Parteien weitgehend freie Hand.

Wer zahlt die Provision bei Gewerbeflächen?

Wer zahlt, ergibt sich allein aus der Vereinbarung. In der Praxis gibt es drei Modelle:

Ein Provisionsanspruch gegen den Mieter entsteht nicht schon dadurch, dass er ein Exposé anfordert. Erforderlich ist ein Maklervertrag. Er kann auch ohne Form geschlossen werden, etwa durch die Annahme eines Angebots mit eindeutigem Provisionsverlangen. § 653 Abs. 1 BGB ergänzt: Ein Maklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die Leistung den Umständen nach nur gegen Vergütung zu erwarten ist. Ist die Höhe nicht bestimmt, gilt der übliche Lohn als vereinbart (§ 653 Abs. 2 BGB).

Tätigkeit für beide Seiten: Ein Makler darf grundsätzlich für Vermieter und Mieter tätig sein. Nach § 654 BGB verliert er aber seinen Anspruch, wenn er dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für die andere Seite tätig war. Klare Absprachen schützen beide Seiten.

Wie hoch ist die Maklerprovision im Gewerbe?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Die Höhe ist Verhandlungssache und hängt vom Aufwand ab, von Flächengröße, Laufzeit und davon, wie gefragt die Fläche ist. Häufig wird die Provision bei Vermietungen als Vielfaches der Monatsnettokaltmiete vereinbart, bei Verkäufen als Prozentsatz des Kaufpreises, jeweils zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.

Klären Sie vor allem die Bemessungsgrundlage:

• Nettokaltmiete oder Bruttomiete inklusive Nebenkosten?
• Bei Staffelmieten: erste Staffel oder Durchschnitt über die Laufzeit?
• Wirken mietfreie Zeiten oder Ausbauzuschüsse mindernd?
• Bei Mietverträgen mit sehr langer Laufzeit: Bezug auf die Jahresmiete oder auf die Gesamtmiete?
• Zählen Optionsflächen oder spätere Erweiterungen mit?

Rechenbeispiel

Ein Unternehmen mietet 300 m² Bürofläche zu 20,00 €/m² netto kalt. Vereinbart ist eine Provision von drei Monatsnettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer. Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung.

Ist das mietende Unternehmen zum Vorsteuerabzug berechtigt, belastet die Umsatzsteuer es im Ergebnis nicht. Bei Praxen, Versicherungsmaklern oder anderen Unternehmen ohne vollen Vorsteuerabzug wird sie zum Kostenfaktor.

Wann ist die Provision fällig?

Nach § 652 Abs. 1 BGB ist die Provision nur geschuldet, wenn der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

1. Ein wirksamer Maklervertrag.
2. Eine Maklerleistung, also Nachweis der Gelegenheit oder Vermittlung.
3. Der Abschluss des Hauptvertrags als Folge dieser Leistung.

In der Regel entsteht der Anspruch damit mit Unterzeichnung des Mietvertrags, nicht erst mit der Übergabe oder dem Mietbeginn. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, etwa der Erteilung einer Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung, kann die Provision erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Aufwendungen wie Inserate oder Fahrtkosten muss der Auftraggeber nur ersetzen, wenn das vereinbart ist. Dann gilt das auch, wenn kein Vertrag zustande kommt (§ 652 Abs. 2 BGB).

Worauf sollten Mieter achten?

• Provisionsfrage vor der Besichtigung klären. Fragen Sie ausdrücklich, ob für die Fläche eine Provision anfällt und wer sie zahlt.
• Vorkenntnis melden. Kennen Sie die Fläche bereits aus anderer Quelle, teilen Sie das dem Makler sofort und nachweisbar mit. Ein Nachweis setzt voraus, dass Sie die Gelegenheit zum Vertragsschluss noch nicht kannten.
• Bemessungsgrundlage schriftlich festhalten. Gerade bei Staffeln, mietfreien Zeiten und Optionen.
• Gesamtkosten rechnen. Provision, Kaution, Ausbaukosten und die ersten Monatsmieten fallen oft im selben Quartal an.
• Folgegeschäfte regeln. Ob für eine Verlängerung, die Ausübung einer Option oder eine spätere Erweiterungsfläche erneut Provision anfällt, hängt allein von der Vereinbarung ab. Halten Sie ausdrücklich fest, ob und in welcher Höhe solche Folgegeschäfte provisionspflichtig sind, damit es nach Jahren keinen Streit gibt.
• Konditionen verhandeln. Ein guter Makler verhandelt Miete, mietfreie Zeit und Ausbauzuschuss. Das kann die Provision wirtschaftlich mehr als ausgleichen.

Worauf sollten Eigentümer achten?

• Auftrag klar fassen: Alleinauftrag oder einfacher Auftrag, Laufzeit, Leistungen (Exposé, Portale, Direktansprache, Besichtigungen, Vertragsvorbereitung).
• Doppelte Ansprache vermeiden: Beauftragen Sie mehrere Makler, legen Sie fest, wie Interessenten zugeordnet werden, die mehrere Angebote erhalten.
• Provisionsregelung im Exposé: Wer zahlt, muss für Interessenten eindeutig erkennbar sein.
• Innenprovision als Vermarktungsvorteil: Provisionsfreie Flächen erreichen mehr Interessenten, vor allem Expansionsabteilungen von Filialisten, die mit festen Budgets arbeiten. Wie Sie eine Fläche erfolgreich vermarkten, lesen Sie im Ratgeber Gewerbefläche vermieten.

Häufige Fragen zur Maklerprovision im Gewerbe

Gilt das Bestellerprinzip auch für Gewerbeflächen? Nein. § 2 Abs. 1a WoVermRG gilt nur für die Vermittlung von Wohnraum. Im Gewerbe wird frei vereinbart, wer zahlt.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei einer Gewerbevermietung? Es gibt keine gesetzliche Obergrenze. Häufig wird ein Vielfaches der Monatsnettokaltmiete zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart.

Wann ist die Maklerprovision fällig? Mit dem Abschluss des Hauptvertrags, der auf der Maklerleistung beruht, bei aufschiebender Bedingung erst mit deren Eintritt (§ 652 BGB).

Muss ich zahlen, wenn kein Mietvertrag zustande kommt? Die erfolgsabhängige Provision nicht. Vereinbarte Aufwendungen können trotzdem anfallen (§ 652 Abs. 2 BGB).

Ist die Anmietung über neospaces für Mieter provisionsfrei? Bei vielen Flächen zahlt der Eigentümer die Provision. Dann ist sie für Sie provisionsfrei. Das klären wir vor der Besichtigung.

Flächen finden, Provision vorab klären

Bei neospaces wissen Sie vor der Besichtigung, ob für eine Fläche eine Provision anfällt. Bei vielen Flächen zahlt der Eigentümer die Provision, die Anmietung ist für Sie dann provisionsfrei. Mit einem Suchauftrag beschreiben Sie Nutzungsart, Größe, Lage, Budget und Zeitpunkt. Unsere Makler gleichen Ihr Profil bundesweit mit Büro-, Laden-, Gastronomie-, Praxis- und Logistikflächen ab, auch mit Flächen, die noch nicht öffentlich angeboten werden, und verhandeln die Konditionen bis zum unterschriftsreifen Vertrag. Worauf es dabei ankommt, zeigt unsere Checkliste zum Gewerbemietvertrag.

Schreiben Sie uns an hello@neospaces.de. Ein Makler antwortet innerhalb eines Werktags.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Maklerverträge und Provisionsvereinbarungen im Zweifel von einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen.