Gewerbemietvertrag kündigen: Fristen, Sonderkündigung, Nachmieter

Von Alexander Ditzel, Geschäftsführer neospaces · Stand: 17.10.2026

Wer ein Büro, einen Laden, eine Praxis oder eine Gastronomiefläche aufgeben will, muss zuerst wissen, ob und wann der Vertrag kündbar ist. Im Gewerbemietrecht gelten andere Regeln als bei Wohnungen: kaum Mieterschutz und häufig feste Laufzeiten. Dieser Ratgeber zeigt die Fristen, die Wege aus befristeten Verträgen und die Rolle des Nachmieters.

Das Wichtigste in Kürze

• Gesetzliche Frist (§ 580a Abs. 2 BGB): Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Quartals, wirksam zum Ende des nächsten Quartals, also knapp sechs Monate.
• Beispiel: Geht die Kündigung bis Dienstag, 5. Januar 2027, zu, endet das Mietverhältnis am 30. Juni 2027.
• Befristete Verträge (z. B. 5 oder 10 Jahre Festlaufzeit) sind nicht ordentlich kündbar. Ausnahmen: Formmangel nach § 550 BGB, Sonderkündigungsrechte, fristlose Kündigung.
• Sonderkündigung bei verweigerter Untervermietung (§ 540 BGB) oder Tod des Mieters (§ 580 BGB): mit gesetzlicher Frist, also ebenfalls knapp sechs Monate.
• Nachmieter entlastet Sie nur, wenn der Vertrag eine Nachmieterklausel enthält.

Welche Kündigungsfrist gilt beim Gewerbemietvertrag?

Für unbefristete Mietverhältnisse über Geschäftsräume regelt § 580a Abs. 2 BGB die Frist: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Die Frist gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Anders als im Wohnraummietrecht verlängert sie sich nicht mit der Mietdauer.

Entscheidend ist der Zugang beim Empfänger, nicht das Absendedatum. Kalendervierteljahre beginnen am 1. Januar, 1. April, 1. Juli und 1. Oktober. Werktage sind alle Tage außer Sonntagen und gesetzlichen Feiertagen. Der Bundesgerichtshof hat 2005 für Wohnraum entschieden, dass der Samstag bei der Karenzfrist mitzählt (BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Nach herrschender Meinung gilt das auch für § 580a BGB. Uneinheitlich beurteilt wird dagegen, ob ein Samstag auch dann zählt, wenn er selbst der letzte Fristtag ist. Feiertage richten sich nach dem Bundesland, in dem die Fläche liegt.

Der Vertrag kann die gesetzliche Frist ändern. Im Gewerbemietrecht sind längere oder kürzere Fristen, auch unterschiedliche für Mieter und Vermieter, grundsätzlich zulässig. Bei vorformulierten Klauseln setzt die AGB-Kontrolle Grenzen. Prüfen Sie daher zuerst Ihren Vertrag.

Rechenbeispiel: Kündigung zum 30. Juni 2027

Sie möchten Ihre Bürofläche in Berlin zum frühestmöglichen Termin im Jahr 2027 aufgeben.

• Freitag, 1. Januar 2027: Neujahr, kein Werktag
• Samstag, 2. Januar 2027: 1. Werktag
• Montag, 4. Januar 2027: 2. Werktag
• Dienstag, 5. Januar 2027: 3. Werktag

Geht die Kündigung spätestens am Dienstag, 5. Januar 2027, beim Vermieter zu, endet das Mietverhältnis am 30. Juni 2027. Ließe man den Samstag außer Betracht, wäre der dritte Werktag in Berlin Mittwoch, der 6. Januar. Darauf sollten Sie sich nicht verlassen. In Baden-Württemberg, Bayern und Sachsen-Anhalt ist der 6. Januar zudem ein Feiertag. Geht die Kündigung erst am 6. Januar oder später zu, wirkt sie nach h. M. erst zum 30. September 2027.

Praxistipp: Stellen Sie die Kündigung vor Weihnachten 2026 zu. Dann spielt die Werktagsfrage keine Rolle.

Fristen im Überblick

Kann man einen befristeten Gewerbemietvertrag vorzeitig kündigen?

Grundsätzlich nicht. Ein Mietvertrag mit fester Laufzeit endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit (§ 542 Abs. 2 BGB). Eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit ausgeschlossen. Wer etwa aus einem Fünf-Jahres-Vertrag herauswill, hat vier Wege.

1. Formmangel nach § 550 BGB. Wird ein Mietvertrag für länger als ein Jahr ohne die gesetzliche Form geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er ist dann mit der gesetzlichen Frist kündigbar, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Räume. Der Vertrag bleibt wirksam, nur die Festlaufzeit entfällt. Klassische Fälle sind Nachträge ohne Unterschrift beider Seiten, fehlende Anlagen oder eine unklare Bezeichnung der Mietfläche.

Wichtig: Seit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz verlangt § 578 BGB für Gewerberaum nur noch die Textform statt der Schriftform. Das gilt für Verträge ab dem 1. Januar 2025 und nach Ablauf der Übergangsfrist (Art. 229 § 70 EGBGB) seit dem 1. Januar 2026 auch für ältere Verträge. Eine E-Mail kann also genügen. Die Rechtsfolge des § 550 BGB ist unverändert. Wie streng die Gerichte die Textform künftig auslegen, ist noch nicht höchstrichterlich geklärt. Sogenannte Schriftformheilungsklauseln hat der BGH für unwirksam gehalten (u. a. Urteil vom 27.09.2017, XII ZR 114/16). Ob das unter der Textform zwischen den ursprünglichen Parteien weiter gilt, ist offen.

2. Sonderkündigungsrechte, siehe nächster Abschnitt.

3. Fristlose Kündigung bei einem wichtigen Grund nach § 543 BGB.

4. Aufhebungsvertrag. In der Praxis der häufigste Weg: Sie einigen sich mit dem Vermieter auf ein vorzeitiges Ende, oft gegen eine Abstandszahlung oder mit einem geeigneten Nachmieter.

Was ist eine Sonderkündigung?

Eine Sonderkündigung ist eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Sie beendet auch befristete Verträge, allerdings nicht sofort, sondern nach § 580a Abs. 4 i. V. m. Abs. 2 BGB mit der Quartalsfrist.

Verweigerte Untervermietung (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB). Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter die Räume nicht an Dritte überlassen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Das gilt nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. In der Regel müssen Sie dafür einen konkreten Untermieter benennen und die Erlaubnis für ihn beantragen. Eine pauschale Anfrage reicht meist nicht. Ob das Kündigungsrecht vertraglich ausgeschlossen werden kann, ist umstritten. Ein Ausschluss in vorformulierten Klauseln hält nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 24.05.1995, XII ZR 172/94) der AGB-Kontrolle regelmäßig nicht stand. Individuell ausgehandelt wird er im Gewerbe überwiegend für zulässig gehalten.

Tod des Mieters (§ 580 BGB). Stirbt der Mieter, können sowohl der Erbe als auch der Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben, mit gesetzlicher Frist kündigen. Das betrifft natürliche Personen, etwa Einzelunternehmer oder Praxisinhaber. Ist eine GmbH Mieterin, gilt § 580 BGB nicht.

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Seite aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihr die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder des Vertrags nicht zuzumuten ist. Abgewogen werden alle Umstände des Einzelfalls. Das Gesetz nennt Beispiele:

• Für den Mieter: Der vertragsgemäße Gebrauch wird nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1), etwa wenn die Fläche nicht übergeben wird oder erhebliche Mängel nicht beseitigt werden. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, kommt auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung in Betracht (§ 569 Abs. 1 i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB).
• Für den Vermieter: erheblicher Mietrückstand (§ 543 Abs. 2 Nr. 3), unerlaubte Überlassung an Dritte oder eine erhebliche Gefährdung der Mietsache.

Beruht der Grund auf einer Vertragsverletzung, ist die Kündigung meist erst nach erfolgloser Abhilfefrist oder Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB). Kündigen Sie zeitnah, nachdem Sie vom Grund erfahren haben. Wer lange wartet, riskiert, dass der wichtige Grund nicht mehr anerkannt wird. Wirtschaftliche Schwierigkeiten oder ein schlechter Standort sind in der Regel kein wichtiger Grund. Dieses Risiko trägt der Mieter.

Muss ich einen Nachmieter stellen?

Sie müssen nicht, und es hilft Ihnen auch nur unter einer Bedingung. Im Gewerbemietrecht gibt es keinen gesetzlichen Anspruch, durch das Stellen eines Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden. Ein solches Recht besteht nur, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält. Man unterscheidet:

• Echte Nachmieterklausel: Der Mieter kann einen geeigneten Nachmieter benennen, der in den Vertrag eintritt. Der Vermieter darf ihn nur aus sachlichen Gründen ablehnen, etwa wegen fehlender Bonität oder einer unpassenden Nutzung.
• Unechte Nachmieterklausel: Der Mieter wird vorzeitig entlassen, wenn er einen zumutbaren Nachmieter stellt. Der Vermieter muss mit diesem aber keinen Vertrag schließen.

Ohne Klausel ist der Nachmieter dennoch Ihr stärkstes Argument für einen Aufhebungsvertrag. Ein Vermieter, dem ein solventer Nachfolger zu vergleichbaren Konditionen angeboten wird, hat wenig Grund, auf der Restlaufzeit zu bestehen.

Wie formuliere ich die Kündigung?

Für die Kündigung von Gewerberaum schreibt das Gesetz keine bestimmte Form vor. Die Schriftform des § 568 BGB gilt nur für Wohnraum. Viele Gewerbemietverträge verlangen aber die Schriftform oder ein Einschreiben. Halten Sie sich an diese Vorgaben. Auch ohne Klausel empfehlen wir ein unterschriebenes Schreiben, das folgende Punkte enthält:

• Namen und Anschrift von Mieter und Vermieter, bei Gesellschaften die Firma laut Mietvertrag
• Mietobjekt mit Adresse, Etage und Flächenbezeichnung sowie das Datum des Mietvertrags
• die eindeutige Erklärung, dass Sie kündigen, und den Beendigungszeitpunkt, hilfsweise „zum nächstmöglichen Termin“
• bei außerordentlicher Kündigung: die Rechtsgrundlage und den Grund
• einen Widerspruch gegen die stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB (sonst verlängert sich der Vertrag bei fortgesetzter Nutzung auf unbestimmte Zeit)
• die Bitte um Terminvorschlag für Vorabnahme und Rückgabe
• die Unterschrift einer vertretungsberechtigten Person, bei Bevollmächtigten mit Originalvollmacht

Sind mehrere Personen Mieter oder Vermieter, muss die Kündigung von allen bzw. an alle erklärt werden. Sichern Sie den Zugang ab: per Bote mit Zeugen oder per Einwurf-Einschreiben, und zwar mit einigen Tagen Puffer vor dem dritten Werktag.

Neue Fläche oder Nachmieter gesucht?

Die Kündigung ist meist nur der erste Schritt. Mieter brauchen eine neue Fläche, die rechtzeitig verfügbar ist. Wer aus einem befristeten Vertrag herauswill, braucht einen Nachmieter, den der Vermieter akzeptiert. Eigentümer wiederum möchten frei werdende Flächen ohne lange Leerstandszeit neu vermieten.

neospaces vermittelt bundesweit Büro-, Laden-, Gastronomie-, Praxis- und Logistikflächen. Als Mieter geben Sie uns einen Suchauftrag mit Größe, Lage, Nutzung und Termin. Wir gleichen ihn mit unserem Flächenbestand ab, auch mit Flächen, die nicht öffentlich inseriert sind. Als Eigentümer übernehmen wir die Nachvermietung: von der Vermarktung über die Auswahl geeigneter Mieter bis zum unterschriftsreifen Vertrag. Suchen Sie als Mieter einen Nachmieter für Ihre Fläche, sprechen wir auf Wunsch mit Ihrem Vermieter.

Schreiben Sie uns an hello@neospaces.de. Ein Broker antwortet innerhalb eines Werktags.

FAQ

Wie lang ist die Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag? Bei unbefristeten Verträgen muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Quartals zugehen. Sie wirkt zum Ende des nächsten Quartals (§ 580a Abs. 2 BGB), also nach knapp sechs Monaten. Der Vertrag kann abweichende Fristen vorsehen.

Kann ich einen befristeten Gewerbemietvertrag ordentlich kündigen? Nein. Er endet mit Ablauf der Laufzeit. Vorher bleiben nur außerordentliche Kündigungsrechte, etwa nach § 540 oder § 543 BGB, ein Formmangel nach § 550 BGB oder eine einvernehmliche Aufhebung.

Zählt der Samstag bei der Kündigungsfrist als Werktag? Nach überwiegender Ansicht ja (BGH, VIII ZR 206/04, für Wohnraum). Ob ein Samstag als letzter Fristtag zählt, wird uneinheitlich beurteilt. Planen Sie einen Puffer ein.

Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren? Nur, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält. Ein gesetzliches Recht darauf gibt es im Gewerbemietrecht nicht.

Muss die Kündigung schriftlich erfolgen? Das Gesetz verlangt für Gewerberaum keine bestimmte Form, viele Verträge aber schon. Empfehlenswert ist ein unterschriebenes Schreiben mit Zugangsnachweis.

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Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 17.10.2026) und ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Vertrag im Einzelfall von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt prüfen.