Indexmiete im Gewerbe: Regeln nach Preisklauselgesetz, Rechenbeispiel, Staffelmiete im Vergleich

Von Alexander Ditzel, Co-Founder & CEO · Stand: 17.10.2026

In langfristigen Gewerbemietverträgen ist eine Wertsicherungsklausel die Regel. Sie koppelt die Miete an die Inflation, meist an den Verbraucherpreisindex. Im Gewerbe gelten dafür andere Regeln als im Wohnraum: Nicht § 557b BGB entscheidet, sondern das Preisklauselgesetz. Dieser Ratgeber zeigt, wann eine Indexmiete zulässig ist, wie Sie die neue Miete berechnen und wann eine Staffelmiete die bessere Wahl ist.

Das Wichtigste in Kürze

• Für Indexklauseln im Gewerbe gilt das Preisklauselgesetz (PrKG). § 557b BGB gilt nur für Wohnraum.
• Eine automatische Kopplung an den VPI ist nach § 3 PrKG zulässig, wenn der Vertrag mindestens zehn Jahre bindet: durch Laufzeit, Kündigungsverzicht des Vermieters oder eine Verlängerungsoption des Mieters auf mindestens zehn Jahre.
• Die Klausel muss hinreichend bestimmt sein und in beide Richtungen wirken (§ 2 PrKG).
• Ein Verstoß macht die Klausel nach § 8 PrKG erst ab rechtskräftiger Feststellung unwirksam, wenn nichts anderes vereinbart ist.
• Formel: neue Miete = alte Miete × neuer Indexstand ÷ alter Indexstand. Vereinbaren Sie Prozent statt Punkte.
• Die Staffelmiete legt Erhöhungen vorab in Euro fest und ist im Gewerbe ohne die Grenzen des § 557a BGB möglich.

Welche Regeln gelten für die Indexmiete im Gewerbe?

Die Indexmiete nach § 557b BGB ist eine Wohnraumvorschrift. Welche Wohnraumregeln auch für Geschäftsräume gelten, legt § 578 BGB abschließend fest. § 557b ist dort nicht genannt. Wertsicherungsklauseln in Gewerbemietverträgen sind deshalb am Preisklauselgesetz zu messen.

Das PrKG beginnt mit einem Verbot: Der Betrag einer Geldschuld darf nicht unmittelbar und selbsttätig durch den Preis anderer, nicht vergleichbarer Güter bestimmt werden (§ 1 Abs. 1 PrKG). Eine Miete, die sich automatisch mit dem Verbraucherpreisindex ändert, fällt unter dieses Verbot. Sie ist nur zulässig, wenn eine der Ausnahmen in den §§ 3 bis 7 PrKG greift. Für Mietverträge ist das § 3.

Nicht unter das Verbot fallen nach § 1 Abs. 2 PrKG unter anderem:

• Leistungsvorbehaltsklauseln, die bei der Anpassung einen Ermessensspielraum lassen, etwa „Steigt der Index um mehr als 10 %, verhandeln die Parteien die Miete neu; im Streitfall entscheidet ein Sachverständiger nach billigem Ermessen.“
• Spannungsklauseln, die vergleichbare Leistungen ins Verhältnis setzen.
• Kostenelementeklauseln, die nur gestiegene Selbstkosten weitergeben.
• Klauseln, die nur zu einer Ermäßigung führen können.

Wann ist eine Indexklausel nach § 3 PrKG zulässig?

Nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 PrKG sind Preisklauseln in Verträgen über wiederkehrende Zahlungen zulässig, wenn der Betrag durch die Änderung eines Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung bestimmt wird. Erlaubt sind Indizes des Statistischen Bundesamts, eines Statistischen Landesamts oder der Verbraucherpreisindex des Statistischen Amts der EU. Zusätzlich muss eine der folgenden Bindungen bestehen:

Achten Sie auf die Berechnung: Variante d) zählt vom Vertragsabschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung. Zehn Jahre Laufzeit ab Übergabe erfüllen das, weil die Übergabe nach der Unterschrift liegt. Endet der Vertrag dagegen auch nur einen Monat vor Ablauf von zehn Jahren ab Unterschrift, reicht Variante d) nicht.

Hinzu kommen zwei Anforderungen aus § 2 PrKG:

1. Bestimmtheit: Die Klausel muss erkennen lassen, welcher Index maßgeblich ist. „Die Miete passt sich der allgemeinen Preisentwicklung an“ reicht nicht (§ 2 Abs. 2 PrKG).
2. Keine unangemessene Benachteiligung: Unzulässig ist insbesondere eine Klausel, die nur Erhöhungen zulässt, nicht aber Senkungen, die nur einer Partei ein Anpassungsrecht gibt oder die die Miete unverhältnismäßig stärker ändert als den Index (§ 2 Abs. 3 PrKG).

Was passiert, wenn die Klausel unzulässig ist?

Anders als viele erwarten, fällt eine unzulässige Indexklausel nicht automatisch weg. Nach § 8 PrKG tritt die Unwirksamkeit erst zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Bis dahin bleiben die Rechtswirkungen der Klausel unberührt.

Für Mieter bedeutet das: Zahlungen auf Basis einer unzulässigen Klausel lassen sich für die Vergangenheit in der Regel nicht zurückfordern. Wer die Klausel angreifen will, braucht eine gerichtliche Feststellung. Prüfen Sie den Vertrag deshalb vor der Unterschrift, nicht erst bei der ersten Erhöhung. Einen Überblick über alle weiteren Klauseln gibt unser Ratgeber Gewerbemietvertrag: Checkliste vor der Unterschrift.

Wie berechnet man die Indexmiete?

Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) monatlich, derzeit auf Basis 2020 = 100. Die Umstellung von Basis 2015 erfolgte mit der Veröffentlichung für Januar 2023. Für die Anpassung von Verträgen bietet Destatis einen kostenlosen Wertsicherungsrechner an.

Die Formel lautet:

Neue Miete = bisherige Miete × (neuer Indexstand ÷ Indexstand bei der letzten Anpassung)

Die prozentuale Veränderung des Index ergibt sich so:

Veränderung in % = (neuer Indexstand ÷ alter Indexstand − 1) × 100

Rechenbeispiel

Die folgenden Indexstände sind zur Veranschaulichung angenommen. Die tatsächlichen Werte entnehmen Sie der Veröffentlichung von Destatis.

Enthält der Vertrag eine Schwelle, etwa „Anpassung, sobald sich der Index um mehr als 5 % gegenüber der letzten Anpassung verändert“, wäre die Schwelle hier genau erreicht, aber nicht überschritten. Die Miete bliebe unverändert, bis der Index weiter steigt. Solche Formulierungen entscheiden über Monate, in denen die alte oder die neue Miete gilt.

Punkte oder Prozent?

Manche Altverträge sehen eine Anpassung vor, wenn sich der Index „um 10 Punkte“ ändert. Das ist riskant, denn der Wert eines Punktes hängt vom Indexstand ab. Bei einem Stand von 100 sind 10 Punkte 10 %, bei einem Stand von 120 nur rund 8,3 %. Nach jeder Umstellung des Basisjahres verschiebt sich die Wirkung erneut. Destatis bezeichnet Punkteregelungen als problematisch. Vereinbaren Sie deshalb eine prozentuale Schwelle und regeln Sie ausdrücklich, dass bei einer Umbasierung der jeweils aktuelle Index mit umgerechneten Werten gilt.

Was gehört in eine gute Indexklausel?

• Genaue Bezeichnung des Index, etwa „Verbraucherpreisindex für Deutschland, herausgegeben vom Statistischen Bundesamt“.
• Referenzmonat für den Ausgangswert, zum Beispiel der Monat des Mietbeginns.
• Anpassung nach oben und unten, gleich für beide Parteien.
• Schwelle in Prozent oder fester Turnus, etwa jährlich zum 1. Januar.
• Wirkungszeitpunkt: automatisch oder erst nach Mitteilung in Textform, und ab welchem Monat.
• Regelung für Umbasierung oder den Wegfall des Index.
• Die Zehnjahresbindung nach § 3 PrKG, erkennbar aus Laufzeit, Kündigungsverzicht oder Option.
• Optional: eine Kappung pro Jahr. Sie schützt Mieter vor Inflationsspitzen. Achten Sie darauf, dass sie symmetrisch formuliert ist, damit die Klausel nicht einseitig wirkt.

Bezieht sich die Indexierung auf die Nettokaltmiete, ändern sich die Nebenkostenvorauszahlungen nicht mit. Diese werden über die Abrechnung angepasst. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Nebenkosten im Gewerbe.

Wie funktioniert die Staffelmiete im Gewerbe?

Bei der Staffelmiete werden die künftigen Erhöhungen bei Vertragsschluss in Euro festgelegt, etwa 18,00 €/m² im ersten Jahr, 18,50 €/m² ab dem zweiten und 19,00 €/m² ab dem dritten Jahr. Da sich der Betrag nicht selbsttätig nach einem Index richtet, ist die Staffelmiete keine Preisklausel im Sinne des § 1 PrKG. Die Zehnjahresbindung ist also nicht nötig.

§ 557a BGB, der für Wohnraum unter anderem einen Mindestabstand von einem Jahr zwischen den Staffeln verlangt, gilt im Gewerbe nicht, denn § 578 BGB verweist nicht darauf. Abstände und Höhe der Staffeln sind frei verhandelbar. Grenzen setzen das AGB-Recht, insbesondere das Transparenzgebot, und § 138 BGB.

Auch Kombinationen sind möglich, etwa eine Staffel in den ersten Jahren und danach eine Indexierung. Der Indexteil muss dann für sich die Voraussetzungen des PrKG erfüllen.

Indexmiete oder Staffelmiete: Was passt zu Ihnen?

Als Faustregel: Wer stabile, planbare Kosten braucht, wählt die Staffel. Wer davon ausgeht, dass die Inflation unter den vereinbarten Staffelschritten bleibt, fährt mit dem Index günstiger. Bei kurzen Laufzeiten ohne Zehnjahresbindung bleiben Staffel oder Leistungsvorbehalt.

Häufige Fragen zur Indexmiete im Gewerbe

Gilt § 557b BGB auch für die Indexmiete im Gewerbe? Nein. § 578 BGB verweist nicht auf § 557b. Maßgeblich ist das Preisklauselgesetz.

Ist eine Indexmiete bei fünf Jahren Laufzeit zulässig? Nur mit zusätzlicher Bindung, etwa einer Mieteroption, die die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre verlängern kann. Fünf Jahre ohne Option genügen nicht.

Was passiert, wenn die Indexklausel gegen das Preisklauselgesetz verstößt? Sie bleibt bis zur rechtskräftigen Feststellung des Verstoßes wirksam (§ 8 PrKG), wenn nicht vertraglich eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist.

Welcher Index wird für die Indexmiete verwendet? Meist der Verbraucherpreisindex für Deutschland von Destatis, derzeit Basis 2020 = 100. Zulässig sind nach § 3 PrKG auch Landesindizes und der EU-Verbraucherpreisindex.

Was ist besser: Indexmiete oder Staffelmiete? Die Staffel bietet Planungssicherheit, der Index folgt der tatsächlichen Preisentwicklung. Entscheidend sind Laufzeit, Inflationserwartung und Ihr Budget.

Mietkonditionen gleich richtig verhandeln

Wertsicherung, Staffeln, mietfreie Zeiten und Ausbauzuschüsse hängen zusammen. Eine niedrige Startmiete mit steiler Staffel kann über die Laufzeit teurer sein als eine höhere Miete mit Indexklausel. Mit einem Suchauftrag bei neospaces beschreiben Sie Nutzungsart, Größe, Lage, Budget und Zeitpunkt. Unsere Makler gleichen Ihr Profil bundesweit mit Büro-, Laden-, Gastronomie-, Praxis- und Logistikflächen ab, rechnen die Konditionen über die gesamte Laufzeit durch und verhandeln mit dem Eigentümer bis zum unterschriftsreifen Vertrag.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren konkreten Vertrag vor der Unterschrift von einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen.