Praxisräume mieten: Barrierefreiheit, Umbau, Zulassung, Mietvertrag

Von Alexander Ditzel, Geschäftsführer neospaces · Stand: 17.10.2026

Praxisräume sind keine gewöhnliche Bürofläche. Patienten müssen die Räume ohne Hindernisse erreichen, Behandlungszimmer brauchen Wasser und leicht zu reinigende Oberflächen, und wer mit Kassenzulassung umzieht, braucht vorher die Zustimmung des Zulassungsausschusses. Dieser Ratgeber zeigt, worauf Ärztinnen und Ärzte, MVZ-Betreiber und Therapiepraxen bei der Anmietung achten sollten, von der Barrierefreiheit nach DIN 18040-1 bis zu den Klauseln im Mietvertrag.

Das Wichtigste in Kürze

• Barrierefreiheit: Einrichtungen des Gesundheitswesens nennt die Musterbauordnung ausdrücklich als öffentlich zugängliche Gebäude, die barrierefrei sein müssen (§ 50 Abs. 2 MBO). Planungsgrundlage ist die DIN 18040-1.
• Genehmigung: Wird aus einem Büro oder Laden eine Praxis, kann eine Nutzungsänderung nötig sein. Das klären Sie vor der Unterschrift.
• Zulassung: Die Kassenzulassung gilt für den Vertragsarztsitz. Eine Verlegung muss der Zulassungsausschuss genehmigen (§ 24 Abs. 7 Ärzte-ZV).
• Hygiene: § 23 IfSG verpflichtet die Praxisleitung zu Maßnahmen gegen nosokomiale Infektionen. Das wirkt sich auf Grundriss, Oberflächen und Sanitärinstallation aus.
• Umbau: Praxen brauchen meist einen individuellen Ausbau. Regeln Sie Ausbauzuschuss, Genehmigungen und Rückbau im Vertrag.
• Laufzeit: Abschreibung des Ausbaus, Zulassung und Patientenbindung sprechen für lange Laufzeiten mit Verlängerungsoptionen.

Welche Anforderungen haben Arztpraxis, MVZ und Therapiepraxis?

Die Anforderungen unterscheiden sich stark nach Fachrichtung. Klären Sie Ihren Raumbedarf, bevor Sie Exposés vergleichen.

Medizinische Versorgungszentren sind nach § 95 Abs. 1 SGB V ärztlich geleitete Einrichtungen, in denen Ärzte als Angestellte oder Vertragsärzte tätig sind. Für die Fläche bedeutet das meist: mehr Behandlungsräume, größere Wartebereiche, zusätzliche Verwaltungsflächen und Reserve für Wachstum.

Wie barrierefrei müssen Praxisräume sein?

Nach § 50 Abs. 2 der Musterbauordnung müssen bauliche Anlagen, die öffentlich zugänglich sind, in den dem allgemeinen Besucher- und Benutzerverkehr dienenden Teilen barrierefrei sein. Die Vorschrift nennt ausdrücklich Einrichtungen des Gesundheitswesens. Toilettenräume und notwendige Stellplätze für Besucher müssen in der erforderlichen Anzahl barrierefrei sein. Die Anforderung entfällt nur, soweit sie wegen schwieriger Geländeverhältnisse, ungünstiger vorhandener Bebauung oder des Einbaus eines sonst nicht erforderlichen Aufzugs nur mit unverhältnismäßigem Mehraufwand erfüllt werden kann (§ 50 Abs. 3 MBO).

Die Länder setzen das in ihren Landesbauordnungen um, und die Regeln wirken vor allem bei Neubau, genehmigungspflichtigem Umbau und Nutzungsänderung. Planungsgrundlage ist die DIN 18040-1 (Barrierefreies Bauen, öffentlich zugängliche Gebäude). Häufig verwendete Maße daraus:

Prüfen Sie bei der Besichtigung den gesamten Weg: vom Stellplatz oder der Haltestelle über den Hauseingang und den Aufzug bis in das Behandlungszimmer. Eine Stufe am Eingang oder ein zu kleiner Aufzug lässt sich in Bestandsgebäuden oft nur mit Zustimmung des Eigentümers und der Eigentümergemeinschaft beheben. Barrierefreiheit ist darüber hinaus ein Wettbewerbsfaktor: Ältere Patienten, Eltern mit Kinderwagen und mobilitätseingeschränkte Menschen wählen ihre Praxis auch danach aus.

Welche Hygieneanforderungen beeinflussen den Grundriss?

Nach § 23 Abs. 3 Infektionsschutzgesetz müssen die Leiter von Arztpraxen, Zahnarztpraxen, psychotherapeutischen Praxen und Praxen sonstiger humanmedizinischer Heilberufe sicherstellen, dass die nach dem Stand der medizinischen Wissenschaft erforderlichen Maßnahmen getroffen werden, um nosokomiale Infektionen zu verhüten. Die Einhaltung wird vermutet, wenn die Empfehlungen der Kommission für Krankenhaushygiene und Infektionsprävention (KRINKO) beim Robert Koch-Institut beachtet werden. Die Länder können für Praxen, in denen invasive Eingriffe vorgenommen werden, Hygienepläne vorschreiben (§ 23 Abs. 5 IfSG). Einrichtungen für ambulantes Operieren unterliegen strengeren Regeln und der Überwachung durch das Gesundheitsamt.

Für die Fläche bedeutet das:

• Oberflächen: Böden, Wände und Arbeitsflächen in Behandlungsbereichen müssen sich leicht reinigen und desinfizieren lassen.
• Handwaschplätze: Ausreichend Waschbecken mit Spendern in oder nahe den Behandlungsräumen. Prüfen Sie, wo Wasser- und Abwasseranschlüsse liegen.
• Aufbereitung: Ein getrennter Raum für die Aufbereitung von Medizinprodukten mit unreiner und reiner Seite.
• Wegeführung: Getrennte Bereiche für Patienten, Personal, Lager und Entsorgung.
• Lüftung: Fensterlüftung oder Lüftungsanlage, bei Eingriffsräumen gegebenenfalls Raumlufttechnik.

Röntgen und andere Strahlenanwendungen unterliegen zusätzlich dem Strahlenschutzrecht. Klären Sie Abschirmung und Anzeige- oder Genehmigungspflichten früh mit Ihrem Fachplaner und der zuständigen Behörde.

Was ist bei Zulassung und Vertragsarztsitz zu beachten?

Für Kassenpraxen hängt die Fläche eng mit der Zulassung zusammen. Wichtige Grundlagen aus der Zulassungsverordnung für Vertragsärzte (Ärzte-ZV), die nach § 1 Abs. 3 auch für MVZ und Psychotherapeuten entsprechend gilt:

• Vertragsarztsitz: Die Zulassung erfolgt für den Ort der Niederlassung (§ 24 Abs. 1 Ärzte-ZV). Dort muss die Sprechstunde stattfinden (§ 24 Abs. 2).
• Verlegung: Der Zulassungsausschuss darf die Verlegung des Vertragsarztsitzes nur genehmigen, wenn Gründe der vertragsärztlichen Versorgung nicht entgegenstehen (§ 24 Abs. 7). Der Umzug innerhalb einer Stadt ist deshalb kein Selbstläufer.
• Zweigpraxis: Tätigkeiten an weiteren Orten sind zulässig, wenn sie die Versorgung dort verbessern und die Versorgung am Vertragsarztsitz nicht beeinträchtigen (§ 24 Abs. 3). Innerhalb des eigenen KV-Bezirks ist eine vorherige Genehmigung der Kassenärztlichen Vereinigung nötig.
• Ausgelagerte Praxisräume: Spezielle Untersuchungs- und Behandlungsleistungen in räumlicher Nähe zum Vertragsarztsitz sind der KV unverzüglich anzuzeigen (§ 24 Abs. 5).
• Bedarfsplanung: In überversorgten Planungsbereichen ordnen die Landesausschüsse Zulassungsbeschränkungen an (§ 103 SGB V). Eine neue Zulassung ist dort meist nur über die Nachfolge in einen bestehenden Sitz möglich.

Praxistipp: Unterschreiben Sie keinen langfristigen Mietvertrag, bevor die Verlegung oder Zulassung am neuen Ort geklärt ist. Vereinbaren Sie eine aufschiebende Bedingung oder ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass der Zulassungsausschuss nicht zustimmt.

Wann braucht die Praxis eine Nutzungsänderung?

Viele Praxen ziehen in Flächen, die als Büro oder Laden genehmigt sind. Ob dafür eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung nötig ist, hängt von Landesrecht und Einzelfall ab, etwa von Patientenaufkommen, Stellplatzbedarf, Barrierefreiheit und Brandschutz. Bei größeren Einheiten kann das Gebäude zudem als Sonderbau gelten. Mehr dazu in unserem Ratgeber Nutzungsänderung bei Gewerbeflächen. Praxen in Wohngebäuden können zusätzlich Zweckentfremdungsregeln der Gemeinde oder Beschränkungen aus der Teilungserklärung betreffen.

Was gilt für Umbau und Ausbau?

Praxisräume werden fast immer auf den Nutzer zugeschnitten: Trennwände, Sanitärinstallation in Behandlungsräumen, Elektro- und Datentechnik, Empfangstresen, Schallschutz, gegebenenfalls Strahlenschutz und Raumlufttechnik. Klären Sie vor der Unterschrift:

• Ausbaustandard: Übernimmt der Vermieter einen Grundausbau, oder mieten Sie im Rohbauzustand?
• Ausbauzuschuss: Höhe, Auszahlung und Verrechnung mit der Miete.
• Zeitplan: Wer plant, wer beauftragt, wer trägt das Risiko bei Verzögerung? Ab wann ist Miete fällig?
• Genehmigungen: Wer beantragt Baugenehmigung oder Nutzungsänderung?
• Rückbau: Welche Einbauten dürfen am Vertragsende verbleiben, etwa Sanitärinstallation oder Strahlenschutz?

Worauf achten im Mietvertrag für Praxisräume?

Neben den allgemeinen Klauseln aus unserer Checkliste zum Gewerbemietvertrag sind für Praxen diese Punkte wichtig:

• Mietzweck: „Betrieb einer Arztpraxis, eines MVZ oder einer Praxis für Heilberufe“ statt einer bestimmten Fachrichtung. Das erleichtert spätere Nachfolge, Kooperation oder Erweiterung.
• Laufzeit und Optionen: Ausbau und Patientenbindung amortisieren sich über viele Jahre. Sichern Sie sich Verlängerungsoptionen.
• Nachfolgeklausel: Die Praxisabgabe ist ein typischer Ausstiegsweg. Vereinbaren Sie, dass der Vermieter einem Praxisnachfolger, einer Berufsausübungsgemeinschaft oder einem MVZ nur aus wichtigem Grund widersprechen darf.
• Konkurrenzschutz: Wer auf eine Fachrichtung im Haus angewiesen ist, vereinbart ausdrücklich, dass keine gleiche Fachrichtung im Objekt einzieht.
• Umsatzsteuer: Heilbehandlungen sind meist umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann deshalb häufig nicht zur Umsatzsteuer optieren (§ 9 UStG). Klären Sie, wie sich das auf die Miete auswirkt.
• Schilder und Erreichbarkeit: Praxisschild, Beschilderung im Haus, Öffnungszeiten von Eingang und Aufzug.

Checkliste: 16 Punkte vor der Anmietung von Praxisräumen

• ☐ Raumprogramm nach Fachrichtung erstellt: Anzahl Behandlungsräume, Wartebereich, Aufbereitung, Personal.
• ☐ Barrierefreier Weg von Stellplatz und Haltestelle bis ins Behandlungszimmer geprüft.
• ☐ Türbreiten, Bewegungsflächen, Aufzug und barrierefreie Toilette mit DIN 18040-1 abgeglichen.
• ☐ Baugenehmigung der Fläche liegt vor; Bedarf einer Nutzungsänderung mit Bauaufsicht geklärt.
• ☐ Wasser- und Abwasseranschlüsse für Handwaschplätze und Behandlungsplätze vorhanden oder nachrüstbar.
• ☐ Raum für Aufbereitung mit reiner und unreiner Seite einplanbar.
• ☐ Lüftung für Behandlungs- und Eingriffsräume geklärt.
• ☐ Strahlenschutz bei Röntgen mit Fachplaner abgestimmt.
• ☐ Verlegung des Vertragsarztsitzes oder Zulassung am neuen Ort mit KV und Zulassungsausschuss abgestimmt.
• ☐ Aufschiebende Bedingung oder Rücktrittsrecht für den Fall einer verweigerten Genehmigung vereinbart.
• ☐ Mietzweck weit genug für Kooperation, MVZ und Nachfolge formuliert.
• ☐ Nachfolge- und Untervermietungsklausel für Praxisabgabe und Berufsausübungsgemeinschaft geregelt.
• ☐ Konkurrenzschutz für die eigene Fachrichtung vereinbart.
• ☐ Umsatzsteuerfrage geklärt.
• ☐ Ausbauzuschuss, Zeitplan, mietfreie Ausbauzeit und Rückbau schriftlich festgelegt.
• ☐ Erreichbarkeit, ÖPNV, Stellplätze und Beschilderung geprüft.

Häufige Fragen zu Praxisräumen

Müssen Praxisräume barrierefrei sein? Nach § 50 Abs. 2 MBO müssen öffentlich zugängliche Einrichtungen des Gesundheitswesens in den Besucherbereichen barrierefrei sein. Bei Neubau, Umbau oder Nutzungsänderung prüft die Bauaufsicht das in der Regel nach Landesrecht.

Brauche ich für eine Arztpraxis in einer Bürofläche eine Nutzungsänderung? Das hängt vom Einzelfall und vom Landesrecht ab. Klären Sie es mit Vermieter und Bauaufsicht vor der Unterschrift.

Kann ich mit meiner Kassenzulassung einfach in neue Räume umziehen? Nein. Die Verlegung des Vertragsarztsitzes muss der Zulassungsausschuss genehmigen (§ 24 Abs. 7 Ärzte-ZV). Stimmen Sie den Umzug vorher mit Ihrer KV ab.

Welche Hygieneanforderungen gelten für Praxisräume? § 23 IfSG verpflichtet die Praxisleitung zu Maßnahmen gegen nosokomiale Infektionen. Räumlich heißt das: leicht zu reinigende Oberflächen, Handwaschplätze, getrennte Aufbereitung.

Muss ich als Arzt Umsatzsteuer auf die Praxismiete zahlen? In der Regel nicht, weil Heilbehandlungen meist steuerfrei sind und der Vermieter dann nicht optieren kann.

Sie suchen noch die passende Fläche?

Für eine Praxis passt nicht jede Fläche, auch wenn Lage und Größe stimmen. Mit einem Suchauftrag bei neospaces beschreiben Sie einmal Fachrichtung, Raumprogramm, Barrierefreiheit, Lage, Budget und Bezugstermin. Unsere Broker gleichen Ihr Profil bundesweit mit geeigneten Flächen ab, auch mit Flächen, die noch nicht öffentlich angeboten werden. Wir klären mit dem Eigentümer, ob Ihre Nutzung genehmigungsfähig ist und welchen Ausbau er unterstützt, und begleiten Sie bis zum unterschriftsreifen Vertrag. Mehr zu unserem Angebot für Healthcare-Flächen.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Zulassungsberatung. Die bauordnungsrechtlichen Anforderungen richten sich nach dem Recht Ihres Bundeslandes. Lassen Sie Mietvertrag, Zulassungsfragen und Genehmigungslage von einer Anwältin oder einem Anwalt, Ihrer Kassenärztlichen Vereinigung und der zuständigen Bauaufsicht prüfen.