Büro verkaufen in Düsseldorf.

Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt begann das Jahr 2026 auf einer stabilen, aber immer noch gedämpften Basis. Der Flächenumsatz im gesamten Marktgebiet (Düsseldorf sowie Neuss, Ratingen, Hilden und Erkrath) erreichte im ersten Quartal etwa 40.800-41.000 m² und lag damit je nach Maklerdefinition auf dem Niveau des Vorjahresquartals oder leicht darüber (+8%), jedoch etwa 24% unter dem Fünfjahresdurchschnitt und etwa 46% unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Das entscheidende Merkmal war das völlige Fehlen von Abschlüssen über 5.000 m²: Die größte Vermietung war etwa 4.500 m² im Kö-Tower, gefolgt von etwa 3.000 m² bei Aspen Separation in Heylo. Die Nachfrage war stark zentral ausgerichtet, wobei mehr als die Hälfte des Abschlusses in den Teilmärkten City und Kennedydamm getätigt wurde. Angeführt wurde die Nachfrage von Beratungsunternehmen (etwa 20 % des Volumens) und Architektur-, Bauingenieur- und Projektmanagementfirmen (etwa 14 %). Die Mieten setzten ihren klaren Aufwärtstrend fort und unterstrichen damit eine ausgeprägte Flucht in die Qualität. Die nachhaltige Spitzenmiete blieb im Quartalsvergleich auf einem Rekordniveau von 46,00 EUR/qm/Monat, was einem Anstieg von etwa 5,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, während die gewichtete Durchschnittsmiete auf etwa 20,78-20,90 EUR/qm anstieg, was einem Anstieg von etwa 16-17 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser Anstieg trotz eines nur mäßigen Flächenumsatzes spiegelt die zunehmende Segmentierung wider: Die Nutzer konzentrieren sich auf moderne, zentrale, ESG-konforme Flächen und akzeptieren dafür ein höheres Preisniveau, während einfache und periphere Produkte die Hauptlast der schwächelnden Nachfrage tragen. Die Angebotsdynamik verstärkt diese Aufteilung noch. Der Leerstand stieg auf etwa 11,6 % (ca. 1,11 Mio. m²), was einem Anstieg von 60 Basispunkten im Quartal und 150 Basispunkten im Jahresvergleich entspricht. Dies ist weniger auf neue Fertigstellungen als auf strukturelle Veränderungen zurückzuführen, da die Unternehmen durch effizientere Layouts und hybrides Arbeiten Flächen abbauen. Gleichzeitig ist die Fertigstellungstätigkeit gering und die Entwicklungspipeline schrumpft, wobei die Unterscheidung zwischen Projekten, die sich im Bau befinden, und solchen, die nur noch geplant sind, immer deutlicher wird. Für 2026 sind rund 140.000 m² im Bau, von denen etwa 60 % vorvermietet sind, und Eigennutzerprojekte wie das Projekt in der Haroldstraße werden in Zukunft eine größere Rolle spielen. Die Aussichten deuten auf einen allmählichen Aufschwung hin. Makler berichten von verstärkten Großanfragen und mindestens einem Zehntausender-Quadratmeter-Deal, der für später im Jahr 2026 verhandelt wird, was den jährlichen Flächenumsatz erheblich steigern könnte. Die anhaltende Knappheit an marktfähigen Spitzenflächen dürfte das weitere Wachstum der Spitzenmieten unterstützen, während sich der strukturelle Leerstand weiterhin auf ältere Gebäude konzentriert, die saniert oder umgenutzt werden müssen. Insgesamt befindet sich der Vermietungsmarkt in einer frühen Erholungsphase: Er ist polarisiert, wird von den Spitzenmieten bestimmt und ist am oberen Ende durch ein begrenztes Angebot gekennzeichnet.

Durchschnittsmiete: 20,9 EUR/qm/Monat; Spitzenmiete: 46 EUR/qm/Monat; take up q1: 40.800 sqm; pipeline sqm: 140.000 sqm.