Logistik & Industrie verkaufen in Stuttgart.

Der Stuttgarter Logistik- und Gewerbeinvestmentmarkt zeigte im Jahr 2025 ein auffallend zweigeteiltes Bild und setzt diese Divergenz auch im Jahr 2026 fort. Während der Vermietungsmarkt im Jahresvergleich um weitere 15% auf ein Rekordtief schrumpfte, bewegte sich der Investmentmarkt in die entgegengesetzte Richtung: Das Transaktionsvolumen in der Region Stuttgart hat sich mehr als verdoppelt und belief sich auf rund 164 Mio. EUR, was auf mehrere größere Deals in der Peripherie zurückzuführen ist. Diese Entkopplung spiegelt die strukturelle Attraktivität der deutschen Logistik für institutionelles Kapital wider, das rund 74% des regionalen Industrie- und Logistiksegments ausmachte, wobei sowohl inländische als auch ausländische Käufer aktiv waren. Die Preise haben sich nach der Neufestsetzung der Preise für 2022-2024 stabilisiert: Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Logistikimmobilien lag im 1. Quartal 2026 bei 4,6 %, womit Stuttgart neben Berlin, Düsseldorf und Köln mit 4,5 % nur einen Hauch von den schärfsten deutschen Märkten entfernt war. Das entscheidende Hindernis für diesen Markt ist die gleiche Grundstücksknappheit, die auch die Vermietungsseite prägt. Da es praktisch keine bebaubaren Grundstücke auf der grünen Wiese gibt, kaum spekulative Entwicklungen und ein stark angebotsrationalisierter Nutzermarkt, ist der Pool an investierbaren, modernen Produkten von institutioneller Qualität klein und eng begrenzt. Infolgedessen wird der Dealflow eher von einzelnen peripheren Transaktionen und kleineren Losgrößen als von großen Portfolios dominiert, und die Preisfindung kann von Quartal zu Quartal uneinheitlich sein. Die Schaffung neuer Produkte hängt in hohem Maße von der langsamen und kostspieligen Sanierung von Brachflächen ab, auf die sich das wertsteigernde und zukunftsorientierte Kapital zunehmend konzentriert. Projektentwickler wie Garbe, Panattoni und Dietz sind neben Haupteigentümern wie Prologis und institutionellen Verwaltern wie Swiss Life die wichtigsten Akteure bei der Schaffung und Wiederverwertung von Beständen. Das Investitionsargument beruht auf den starken industriellen Bindungen des Automobil- und Zulieferer-Ökosystems der Region um Mercedes-Benz, Porsche und Bosch, das Sale-and-Leaseback- und Build-to-Suit-Strukturen unterstützt. Doch genau diese Konzentration ist das Hauptrisiko: Die Umstrukturierung der Automobilindustrie und die Ungewissheit in Bezug auf den Handelstarif belasten die Mieternachfrage und den Vermietungsmarkt, der das Mietwachstum unterstützt. Das Wiedervermietungs- und Ausstiegsrisiko ist daher bei sekundären Vermögenswerten erhöht, insbesondere in schwächer angebundenen Bezirken wie Rems-Murr, wo der Flächenumsatz 2025 eingebrochen ist. Die Chance für 2026 liegt in der Kombination aus stabilisierten Renditen, einer steigenden Dynamik des regionalen Volumens und der Knappheitsprämie, die mit modernen, ESG-konformen und gut gelegenen Objekten verbunden ist. Investoren, die in der Lage sind, auf Brachflächen zuzugreifen, auf erstklassige Bestände im A81/A8-Korridor um Kornwestheim, Sindelfingen und den Flughafen oder auf Sale-and-Lease-Back-Immobilien von Eigennutzern, sollten feststellen, dass der chronische Produktmangel und nicht die schwache Nachfrage das verbindliche Merkmal des Stuttgarter Marktes ist und die Werte selbst dann stützt, wenn die Gesamtwirtschaft schwach bleibt.

prime yield pct: 4,6 nettoanfangsrendite in % (Prime Logistics, Q1 2026); transaction volume: 164 Mio. EUR (GJ2025, Region Stuttgart Industrie & Logistik); institutional share: 74 % des regionalen Investitionsvolumens für Industrie/Logistik.