Ertragswert Gewerbeimmobilie schätzen

Grundlagen und Einordnung

Das Ertragswertverfahren betrachtet eine vermietete Immobilie aus Sicht ihrer nachhaltig erzielbaren Erträge. Dieser Rechner bildet einen vereinfachten Rechenweg des allgemeinen Ertragswertverfahrens ab. Er ist eine grobe Orientierung, kein Gutachten. Das Ergebnis ist weder ein verbindlicher Verkaufspreis noch eine Verkehrswertfeststellung. Grundlage sind Ihre Eingaben zur Jahresnettokaltmiete, den Bewirtschaftungskosten, dem Liegenschaftszinssatz, der Restnutzungsdauer und dem Bodenwert. Es werden keine örtlichen Renditen oder Vergleichspreise angenommen. Unausgefüllte wesentliche Eingaben müssen Sie ergänzen, bevor gerechnet werden kann.

Von der Jahresnettokaltmiete werden zunächst die nicht vom Mieter getragenen Bewirtschaftungskosten abgezogen. Als veränderbare Modellansätze stehen drei Prozent des Rohertrags für Verwaltung und vier Prozent für Mietausfallwagnis bereit, entsprechend den im Verkaufs-Ratgeber genannten gewerblichen Ansätzen der ImmoWertV Anlage 3. Instandhaltung und weitere nicht umlagefähige Kosten geben Sie als jährliche Eurobeträge selbst ein. Die beiden Prozentsätze bilden ausdrücklich keinen vollständigen Pauschalansatz aller Bewirtschaftungskosten. Insbesondere darf ein leerer Instandhaltungsbetrag nicht als Aussage verstanden werden, dass für das Objekt keine Instandhaltung anfällt.

Der verbleibende Reinertrag wird um die Verzinsung des Bodenwerts vermindert. Dazu multipliziert der Rechner Bodenwert und Liegenschaftszinssatz. Der so verbleibende Gebäudeertragsanteil wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Der Faktor lautet bei positivem Zinssatz: eins minus eins plus Zinssatz hoch minus Restnutzungsdauer, geteilt durch den Zinssatz. Für einen Zinssatz von null entspricht der Faktor der Anzahl der Jahre. Zum kapitalisierten Gebäudewert wird anschließend der Bodenwert addiert. Der Rechner zeigt Kosten, Reinertrag, Bodenwertverzinsung, Faktor und beide Wertbestandteile einzeln.

Den Liegenschaftszinssatz geben Sie selbst ein. Er ist nicht der Darlehenszins einer Finanzierung und nicht ohne Weiteres die beobachtete Anfangsrendite eines Angebots. Maßgeblich sind örtliche Daten des Gutachterausschusses und ein zur Immobilie passendes Bewertungsmodell. Auch die Restnutzungsdauer ist nicht bloß Baujahr minus heutiges Jahr: Modernisierung, Zustand und wirtschaftliche Nutzbarkeit sind zu berücksichtigen. Der Bodenwert muss unabhängig vom Gebäude hergeleitet werden. Modellkonformität und die Auswahl marktüblicher Erträge sind für eine fachgerechte Bewertung entscheidend.

Leerstand, ungewöhnliche Mietverhältnisse, Baumängel, Rechte und Belastungen sowie erforderliche Marktanpassungen werden hier nicht automatisch bewertet. Auch ein negativer Gebäudeertragsanteil wird unverändert gezeigt und nicht auf einen scheinbar plausiblen Mindestwert korrigiert. Solche Ergebnisse sind ein Anlass zur fachlichen Prüfung. Für einen geplanten Verkauf können Sie die Berechnung mit einer kostenlosen Ersteinschätzung verbinden. Das Formular übernimmt Ihre Rechenannahmen als Nachricht; ein Makler prüft anschließend den Objektkontext. Die weiterführenden rechtlichen und methodischen Grundlagen finden Sie im Ratgeber Gewerbeimmobilie verkaufen.