Gewerbeimmobilie bewerten und verkaufen: Ertragswert, Ablauf, Unterlagen

Von Alexander Ditzel, Geschäftsführer neospaces · Stand: 17.10.2026

Käufer von Gewerbeimmobilien kaufen vor allem eines: den Ertrag. Mietverträge, Laufzeiten, Mieterbonität und Leerstand bestimmen den Preis stärker als Baujahr oder Ausstattung. Wer verkaufen will, sollte deshalb wissen, wie Käufer und Gutachter rechnen, welche Unterlagen sie erwarten und wie der Verkauf vom ersten Gespräch bis zur Grundbucheintragung abläuft. Dieser Ratgeber erklärt das Ertragswertverfahren mit Rechenbeispiel und gibt eine Unterlagenliste zum Abhaken.

Das Wichtigste in Kürze

• Maßstab ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB. Ermittelt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren (§ 6 ImmoWertV).
• Für vermietete Gewerbeobjekte ist das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV) üblich: Reinertrag, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Bodenwert.
• Leerstand und kurze Restlaufzeiten drücken den Wert. Vermietung vor dem Verkauf kann den Preis deutlich verbessern.
• Ein vollständiger Datenraum mit Mietverträgen, Genehmigungen und technischen Unterlagen beschleunigt die Due Diligence.
• Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Bestehende Mietverträge gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB).

Wie wird der Wert einer Gewerbeimmobilie ermittelt?

Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften und der Lage ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die ImmoWertV regelt, wie er ermittelt wird. Sie nennt drei Verfahren (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV):

Das Verfahren ist nach Art des Objekts und den Gepflogenheiten des Marktes zu wählen, die Wahl ist zu begründen (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Für Renditeobjekte ist das in aller Regel das Ertragswertverfahren.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren stellt auf die marktüblich erzielbaren Erträge ab (§ 27 Abs. 1 ImmoWertV). Tatsächliche Mieten werden zugrunde gelegt, wenn sie marktüblich sind (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV). Die Bausteine:

1. Rohertrag: die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete.
2. Bewirtschaftungskosten (§ 32 ImmoWertV): Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht umgelegte Betriebskosten. Für die Ableitung der Liegenschaftszinssätze gibt Anlage 3 der ImmoWertV Modellansätze vor, bei gewerblicher Nutzung unter anderem 3 % des Rohertrags für Verwaltung und 4 % für das Mietausfallwagnis.
3. Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten (§ 31 Abs. 1 ImmoWertV).
4. Liegenschaftszinssatz: der Zinssatz, mit dem Verkehrswerte im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Ihn ermitteln die örtlichen Gutachterausschüsse, unter anderem für Geschäftsgrundstücke (§ 193 Abs. 5 BauGB). Er wird an das konkrete Objekt angepasst (§ 33 ImmoWertV).
5. Restnutzungsdauer: die Jahre, in denen das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Modernisierungen verlängern sie, Instandhaltungsstau verkürzt sie.
6. Bodenwert, meist aus Bodenrichtwerten abgeleitet.

Im allgemeinen Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV) wird vom Reinertrag zunächst die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen. Der verbleibende Gebäudeanteil wird mit dem Kapitalisierungsfaktor (Rentenbarwertfaktor, § 34 ImmoWertV) über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, danach wird der Bodenwert addiert.

Kapitalisierungsfaktor = (qⁿ − 1) ÷ (qⁿ × (q − 1)), mit q = 1 + Liegenschaftszinssatz und n = Restnutzungsdauer.

Rechenbeispiel: Bürogebäude, voll vermietet

Alle Werte sind angenommen und dienen nur der Veranschaulichung. Ein Gutachten setzt die örtlichen Daten des Gutachterausschusses an.

Danach folgen zwei Schritte: eine Marktanpassung, falls die allgemeinen Wertverhältnisse noch nicht ausreichend berücksichtigt sind (§ 7 Abs. 2 ImmoWertV), und die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Dazu gehören besondere Ertragsverhältnisse, etwa Leerstand oder Mieten über bzw. unter Markt, Baumängel, Bodenverunreinigungen und grundstücksbezogene Rechte und Belastungen.

Was das Beispiel zeigt: Stünde ein Viertel der Fläche leer, bliebe der marktübliche Rohertrag im Modell zwar bei 240.000 €. Der Gutachter würde den Leerstand aber als besonderes Ertragsmerkmal abziehen (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 ImmoWertV), etwa mit dem Mietausfall bis zur Neuvermietung, Vermarktungskosten und Incentives. Käufer rechnen zusätzlich mit den tatsächlich gezahlten Mieten und preisen das Vermietungsrisiko ein. Eine Vermietung vor dem Verkauf ist deshalb oft der wirksamste Hebel. Wie Sie dabei vorgehen, zeigt unser Ratgeber Gewerbefläche vermieten.

Viele Investoren rechnen zusätzlich mit dem Kaufpreisfaktor, also Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete, oder mit der Anfangsrendite. Diese Kennzahlen ersetzen keine Bewertung, sind aber in Gesprächen mit Käufern gängig.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Käufer prüfen vor dem Notartermin in einer Due Diligence rechtliche, technische, steuerliche und wirtschaftliche Aspekte. Legen Sie die Unterlagen in einem strukturierten Datenraum ab.

Rechtliches

• ☐ Aktueller Grundbuchauszug (Abteilungen I bis III)
• ☐ Flurkarte und Lageplan
• ☐ Baulastenverzeichnis bzw. Negativbescheinigung
• ☐ Auskunft aus dem Altlastenkataster
• ☐ Baugenehmigungen inklusive Nutzungsänderungen und Abnahmen
• ☐ Teilungserklärung, falls Teileigentum

Mietverhältnisse

• ☐ Mieterliste (Rent Roll) mit Fläche, Miete, Laufzeit, Optionen, Indexierung, Sicherheiten
• ☐ Alle Mietverträge mit Nachträgen, Anlagen und Korrespondenz zu Sonderabreden
• ☐ Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre und offene Abrechnungen
• ☐ Übersicht über Mietrückstände, Mietminderungen und Rechtsstreitigkeiten

Technik und Gebäude

• ☐ Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Flächenaufstellung mit Messstandard
• ☐ Energieausweis (Pflicht, siehe unten)
• ☐ Wartungs- und Prüfprotokolle (Aufzug, Brandschutz, Lüftung, Elektro)
• ☐ Instandhaltungshistorie und geplante Maßnahmen
• ☐ Dienstleistungs-, Wartungs- und Versorgungsverträge

Wirtschaftliches

• ☐ Grundsteuerbescheid, Versicherungspolicen, Schadenshistorie
• ☐ Bewirtschaftungskosten der letzten Jahre

Energieausweis: Beim Verkauf eines bebauten Grundstücks ist ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt. Verkäufer oder Makler müssen ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben (§ 80 Abs. 3 und 4 Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG, Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes).

Wie läuft der Verkauf ab?

Mietverträge: Der Käufer tritt in bestehende Mietverhältnisse ein. Das folgt aus § 566 BGB, den § 578 BGB auch für Geschäftsräume für anwendbar erklärt. Voraussetzung ist, dass die Räume dem Mieter bereits überlassen waren.

Grunderwerbsteuer: Sie fällt beim Erwerb eines Grundstücks an und wird in der Regel vom Käufer getragen, wenn der Vertrag das so vorsieht. Den Steuersatz bestimmen die Bundesländer (Art. 105 Abs. 2a GG). Der im Bundesgesetz genannte Satz von 3,5 % (§ 11 GrEStG) gilt nur, wo ein Land keinen eigenen festgelegt hat.

Was ist ein Share Deal?

Beim Asset Deal wird das Grundstück selbst verkauft. Beim Share Deal werden Anteile an der Gesellschaft verkauft, der das Grundstück gehört. Grunderwerbsteuer kann auch dann anfallen, unter anderem wenn sich innerhalb von zehn Jahren der Gesellschafterbestand so ändert, dass mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs. 2a GrEStG für Personengesellschaften, § 1 Abs. 2b GrEStG für Kapitalgesellschaften). Beim Share Deal übernimmt der Käufer außerdem die Gesellschaft mit allen Verbindlichkeiten und Risiken. Ob er im Einzelfall sinnvoll ist, klären Sie mit Steuerberatung und Anwälten.

Häufige Fragen zum Verkauf von Gewerbeimmobilien

Wie wird eine Gewerbeimmobilie bewertet? Meist im Ertragswertverfahren nach §§ 27 bis 34 ImmoWertV: Reinertrag, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Bodenwert.

Welche Unterlagen brauche ich? Grundbuch, Genehmigungen, Grundrisse, Energieausweis, alle Mietverträge mit Nachträgen, Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen und technische Unterlagen.

Gehen die Mietverträge auf den Käufer über? Ja, nach § 566 BGB in Verbindung mit § 578 BGB. Kauf bricht nicht Miete.

Muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden? Ja, nach § 311b Abs. 1 BGB. Eigentümer wird der Käufer mit der Grundbucheintragung.

Was ist ein Share Deal? Der Verkauf von Gesellschaftsanteilen statt des Grundstücks. Ab 90 Prozent Anteilsübergang innerhalb von zehn Jahren kann Grunderwerbsteuer anfallen.

Sie möchten Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen?

neospaces begleitet Eigentümer beim Verkauf von Gewerbeimmobilien bundesweit: von der ersten Werteinschätzung über die Aufbereitung der Unterlagen und die Ansprache passender Käufer bis zur Kaufvertragsverhandlung. Wir kennen die Investoren, Family Offices und Bestandshalter, die aktuell kaufen, und die Mieter, die freie Flächen suchen. Steht ein Teil der Immobilie leer, prüfen wir vor dem Verkauf, ob sich die Fläche vermieten lässt. Eine voll vermietete Immobilie mit langen Restlaufzeiten erzielt in der Regel einen besseren Preis.

Fordern Sie eine kostenlose Ersteinschätzung an: über neospaces.de/de/eigentuemer oder per E-Mail an hello@neospaces.de. Ein Broker antwortet innerhalb eines Werktags.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung und kein Verkehrswertgutachten. Lassen Sie Kaufverträge, steuerliche Gestaltungen und die Bewertung von einer Anwältin oder einem Anwalt, einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater bzw. einer oder einem Sachverständigen prüfen.