Büro verkaufen in Nürnberg.

Der Nürnberger Markt für gewerbliche Investitionen bewegte sich im Jahr 2025 weitgehend seitwärts. Das Gesamttransaktionsvolumen über alle Anlageklassen hinweg belief sich auf rund 541 Millionen Euro und konnte damit nicht an den bescheidenen Aufschwung des Vorjahres anknüpfen. Im Vergleich zu anderen deutschen Städten fiel der Rückgang jedoch moderat aus und glich eher einem Plateau als einem Abschwung. Erfreulicherweise meldeten die befragten institutionellen Investoren eine leicht gestiegene Bereitschaft, Kapital in Nürnberg zu investieren, was den Ruf der Stadt als diversifiziertes, zukunftsorientiertes und relativ stabiles Wirtschaftszentrum widerspiegelt. Büroimmobilien spielten dabei eher eine unterstützende als eine führende Rolle: Wohnimmobilien für institutionelle Anleger waren die wichtigste Anlageklasse, die den Markt stützte, während Büro- und Einzelhandelsimmobilien einen kleineren Anteil ausmachten. Die Preise für Büroimmobilien haben sich nach der Preisanpassung von 2022-2024 stabilisiert, wobei die Nettoanfangsrenditen für die besten zentralen Gebäude im Bereich von 4 % liegen. Die Preise sind stark nach ESG-Qualität unterteilt: Langfristig vermietete, energieeffiziente Kernimmobilien in der Altstadt/City und der modernen Tullnau werden mit den höchsten Renditen gehandelt, während energieineffiziente Randobjekte in der Nähe des Flughafens mit hohen Abschlägen gehandelt werden, um die Investitionskosten und das Wiedervermietungsrisiko in einem Markt mit hohem Leerstand widerzuspiegeln. Im Gegensatz zum Vermietungsmarkt, auf dem eine rege Aktivität herrscht, werden die Investitionen durch einen dünnen Deal-Flow und eine begrenzte Verfügbarkeit von echten Kernprodukten eingeschränkt. Das aktivste Kapital stammt aus dem Inland und von institutionellen Investoren, ergänzt durch Gelder von Privatpersonen und Familienunternehmen für kleinere Gewerbe- und Mischnutzungsflächen. Bauträger wie Eckpfeiler bieten entlang des nördlichen Korridors und in Tullnau Forward-Sale- und Forward-Funding-Möglichkeiten an, wo der institutionelle Appetit auf ESG-konforme Core-Plus-Produkte am ehesten befriedigt werden kann. In den kommenden zwölf Monaten dürfte der Markt seinen Tiefpunkt erreicht haben und sich allmählich festigen, anstatt sich stark zu erholen. Das Basisszenario sind weitgehend stabile Renditen mit einer langsamen Erholung der Volumina, wenn sich die Zinsaussichten klären und die Geld-Brief-Spannen sich verengen. Die deutlichsten Chancen bieten sich bei selektiven Core-Plus-Akquisitionen zu einem neuen Preisniveau, bei der Vorfinanzierung moderner Projekte und bei der wertsteigernden Neupositionierung leerstehender Sekundärimmobilien, bei denen die Renovierung die ESG-Lücke schließen kann. Die Hauptrisiken sind ein erneuter Renditerückgang, wenn die Finanzierung teuer bleibt, eine weiterhin dünne Liquidität, die die Preisfindung erschwert, und die Investitionen, die erforderlich sind, um ältere Anlagen investierbar zu halten. Für Anleger, die eine Diversifizierung abseits der volatileren Big-7 suchen, bietet Nürnberg einen defensiven, ertragsorientierten Einstiegspunkt.

Spitzenrendite: 4,7 nettoanfangsrendite in % (City Office Prime, indikativ Q1 2026); office share: 25 % des GJ2025-Volumens (indikativ, Teilsegment Büro); transaction volume q1: 541 Mio. EUR (alle Anlageklassen, GJ2025; Q1 2026 City-Zahl nicht separat veröffentlicht).