Fitness- und Freizeitimmobilien 2026: Die übersehene Assetklasse mit Rekordnachfrage und Betreiberrisiko

Fitness- und Freizeitimmobilien gelten vielen Investoren noch als exotische Nische zwischen Einzelhandel und Betreiberimmobilie. Die jüngsten Branchendaten legen jedoch nahe, dass die Assetklasse einen strukturellen Nachfragerückenwind genießt, der sie von zyklischen Konsumformaten unterscheidet. Wer das Betreibermodell und das damit verbundene Risiko versteht, findet eine Quelle langfristiger, indexierter Cashflows.

Rekordzahlen: die Fitnesswirtschaft als Wachstumsmarkt

Die belastbarste Datenquelle der Branche sind die jährlichen Eckdaten der deutschen Fitnesswirtschaft, erhoben vom Arbeitgeberverband DSSV gemeinsam mit Deloitte und der DHfPG. Für 2024 weisen sie ein neues Allzeithoch aus: Die Mitgliederzahl stieg um 3,6 Prozent auf 11,71 Millionen und übertraf damit erstmals wieder das Vorkrisenniveau von 2019 (DSSV). Der Branchenumsatz wuchs um 7,0 Prozent auf 5,82 Milliarden Euro netto.

Die Zahl der kommerziell betriebenen Anlagen blieb mit 9.127 nahezu konstant (plus 0,2 Prozent) – ein wichtiger Befund, denn er zeigt, dass das Wachstum nicht über Flächenexpansion, sondern über höhere Auslastung und Erträge je Standort entsteht (fitnessmanagement.de). Mit anderen Worten: Die bestehenden Standorte werden wertvoller. Für Immobilieneigentümer ist das die günstigere Variante eines Marktwachstums, weil sie die Mietzahlungsfähigkeit der Betreiber stützt, ohne neue Konkurrenzflächen zu schaffen.

Die Marktstruktur: Ketten dominieren, Einzelanlagen halten

Die Segmentierung erklärt das Risikoprofil. Die Ketten bilden mit 7,14 Millionen Mitgliedern das stärkste Segment, gefolgt von Einzelanlagen mit 4,13 Millionen und dem Special-Interest-Bereich mit 0,44 Millionen (BODYMEDIA). Für die Immobilienseite ist die Dominanz der Ketten zweischneidig. Bonitätsstarke, expandierende Betreiber wie Basic-Fit treiben die Standardisierung und die Mietzahlungsfähigkeit; gleichzeitig konzentriert sich das Mieterrisiko auf wenige große Namen.

Basic-Fit etwa betreibt seine Studios in der Regel selbst, finanziert die Inneneinrichtung aus eigener Kraft und verfolgt eine Cluster-Strategie für starke lokale Präsenz (Basic-Fit). Solche Betreiber sind als Mieter attraktiv, weil sie langfristige Verträge eingehen und in den Ausbau investieren – die klassische Logik der Betreiberimmobilie, in der die Werthaltigkeit der Immobilie an der operativen Performance des Mieters hängt. Daneben treiben Entwickler wie die IMVEST-Gruppe die Umnutzung von Gewerbebauten zu Sport-, Lifestyle- und Gesundheitsflächen voran und verbinden Fitness mit gesundem Arbeiten an Standorten wie Hamburg, Kiel, Osnabrück und Dortmund.

Warum Fitness als Immobilie funktioniert – und wo das Risiko liegt

Der strukturelle Reiz der Assetklasse liegt in drei Eigenschaften. Erstens sind Fitnessflächen vergleichsweise online-resistent: Die Leistung wird physisch vor Ort konsumiert, was sie gegen den E-Commerce-Druck immunisiert, der den klassischen Einzelhandel erodiert. Zweitens binden Mieter durch hohe Investitionen in Technik und Ausbau Kapital am Standort, was die Verweildauer verlängert. Drittens passt Fitness als frequenzbringender Ankermieter in Fachmarktzentren, gemischt genutzte Quartiere und konvertierte Büro- oder Handelsflächen – der wachsende Trend zur Umnutzung spielt der Assetklasse direkt in die Hände.

Das Risiko ist spiegelbildlich. Fitness ist ein Betreibergeschäft mit dünnen Margen und hoher Wettbewerbsintensität; gerät ein Betreiber in Schieflage, ist die Spezialfläche nur mit erheblichem Kapitaleinsatz nachvermietbar. Die Drittverwendungsfähigkeit ist begrenzt, und die Mietzahlungsfähigkeit korreliert mit der Konsumkonjunktur. Investoren bepreisen diese Eigenschaften über höhere Renditen als bei klassischem Core-Einzelhandel und über eine sorgfältige Prüfung der Betreiberbonität. Die wachsende Professionalisierung – dokumentiert durch Branchenforen wie den Fitness Real Estate Summit – senkt dieses Risiko allmählich, beseitigt es aber nicht (One Hospitality).

Einordnung: Nische mit Substanz, kein Selbstläufer

Die deutsche Fitnesswirtschaft hat ihren Pandemie-Einbruch hinter sich gelassen und wächst strukturell, getragen von Demografie, Gesundheitsbewusstsein und der Verbindung von Sport und Prävention. Für Immobilieninvestoren entsteht daraus eine Assetklasse mit langfristigen, oft indexierten Mietverträgen und einem Renditeaufschlag gegenüber Core-Formaten. Der Schlüssel liegt in der Betreiberauswahl und in der Lagequalität: Standorte mit hoher Frequenz, guter Erreichbarkeit und Einbindung in ein gemischtes Nutzungsumfeld sind belastbarer als isolierte Großflächen.

Was dies für Principals bedeutet: Fitness- und Freizeitimmobilien verdienen einen Platz im Beuteschema für alternative, betreibergetragene Cashflows – aber nur mit klarem Blick auf das Betreiberrisiko. Die richtige Strategie ist die Kombination aus bonitätsstarkem Ankerbetreiber, frequenzstarker Lage und einer Bewertung, die die begrenzte Drittverwendungsfähigkeit ehrlich einpreist. Wer das beherrscht, erschließt einen Markt, der dem zyklischen Einzelhandel strukturell überlegen ist.